"Miếng bánh" bán lẻ Việt Nam: Ngọt ngào nhưng khó xơi
Theo JLL Việt Nam, thị trường bán lẻ hiện đang chứng kiến hiện tượng các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong các trung tâm. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và tìm kiếm nguồn cung tương lai hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp.
Theo đơn vị này, tiềm năng của thị trường bán lẻ Việt Nam đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư cũng như bán lẻ trong khu vực. Từ năm 2014, thị trường đã chứng kiến hàng loạt các thương vụ mua bán sáp nhập. Có thể kể đến như việc Berli Jucker mua lại Metro Cash & Carry Vietnam, là hợp đồng mua bán & sáp nhập lớn nhất từ trước đến nay tại Việt Nam. Sau đó không lâu, Central Group - một tập đoàn khổng lồ khác của Thái Lan, đã mua lại Nguyễn Kim Trading - nhà bán lẻ điện tử hàng đầu Việt Nam - và BigC Vietnam - chuỗi siêu thị lớn thứ hai về số lượng cửa hàng tại Việt Nam.
Emart - nhà bán lẻ hàng đầu của Hàn Quốc – cũng chính thức gia nhập sân chơi vào năm 2015 với một trung tâm mua sắm trị giá 60 triệu USD ở phía bắc Tp.HCM. Cũng từ Hàn Quốc, Lotte Mart đã khá thành công với hàng loạt các siêu thị và trung tâm thương mại khắp cả nước. Aeon, một trong những tập đoàn bán lẻ hàng đầu thế giới đến từ Nhật Bản cũng đang từng bước mở rộng mạng lưới với trung tâm thứ 5 tại Hà Đông, Hà Nội sẽ đi vào hoạt động vào tháng 11/2019. Cũng từ Nhật Bản, Takashimaya đã hiện hiện tại Việt Nam từ năm 2016 tại vị trí đắc địa tại trung tâm Tp.HCM.
Nhu cầu thuê tốt đã đảm bảo cho hiệu suất hoạt động lạc quan cho các trung tâm thương mại (TTTM), đặc biệt là các dự án tại khu vực trung tâm, đắc địa. Theo số liệu của JLL, trong quý 3/2019, diện tích trống vẫn duy trì ổn định khoảng 90% ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Thị trường hiện đang chứng kiến hiện tượng các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong các trung tâm bán lẻ hiện tại. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và tìm kiếm nguồn cung tương lai hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp. Giá thuê tại các trung tâm vẫn duy trì ổn định. Các dự án có vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm vẫn là những lựa chọn được ưa thích nhất của các nhà bán lẻ, do đó ghi nhất mức giá cao và tăng trưởng tốt.
Tuy nhiên, thị trường bán lẻ vẫn có những gam màu tối với sự cạnh tranh và đào thải khá khắc nghiệt. Việc rút khỏi thị trường của các thương hiệu lớn như Auchan, hay việc thu hẹp mạng lưới hoạt động của Parkson tại thị trường nội địa, hay sự kiện hàng loạt các thương hiệu cửa hàng tiện lợi nước ngoài chật vật dành miếng bánh thị phần hay phải chuyển nhượng cho đối thủ nội địa như trường hợp Shop and Go cho thấy đây không phải là một sân chơi dễ dàng, chuyển gia JLL nhận định.
“Nhìn vào sự thăng trầm của các thương hiệu đình đám tại thị trường có thể thấy thị trường bán lẻ Việt Nam là miếng bánh đầy tiềm năng nhưng không phải ai cũng có thể nắm bắt được cơ hội chiếm lĩnh thị phần”, đại diện JLL nhấn mạnh.
Ngoài yếu tố tiên quyết là lựa chọn được vị trí có mật độ dân số và sức mua tốt, sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng, cũng như sự cạnh tranh từ thương mại điện tử, đã khiến việc phát triển được một mô hình bán lẻ phù hợp với thị trường mục tiêu trở thành yếu tố quyết định sự thành bại của một thương hiệu.
Bài học từ Aeon với chiến lược gia nhập thị trường “chậm mà chắc” cho thấy việc hiểu được thói quen tiêu dùng và lựa chọn đúng mô hình là cực kỳ quan trọng. Có văn phòng đại diện tại Việt Nam từ 2008, phải đến năm 2014 Aeon mới chính thức đưa vào hoạt động trung tâm đầu tiên là Aeon Mall Celadon Tân Phú (TP.HCM). Việc chọn đúng mô hình với mục tiêu hướng đến dịch vụ dành cho các gia đình mua sắm, vui chơi, phù hợp với xu hướng của thị trường đã đem đến cho thương hiệu này những thành công nhất định sau 5 năm hoạt động.
Sự quan trọng của việc chọn đúng mô hình còn được minh chứng qua những trường hợp thất bại khác. Đối với Parkson đó là mô hinh cơ cấu khách thuê kém đa dạng, tập trung quá nhiều vào nhóm ngành thời trang và mỹ phẩm, trong khi ăn uống và giải trí đang là lĩnh vực thu hút khác mua sắm. Việc thiếu tính khác biệt trong mô hình trong bối cảnh thị trường cạnh tranh là bài học khác từ sự ra đi của thương hiệu Auchan và Shop & Go.
Theo JLL, trước sự thay đổi hành vi mua sắm và cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử, “trải nghiệm” và “mô hình phù hợp” sẽ là từ khóa cho sự thành công của các bất động sản TTTM vật lý truyền thống.
