Khổ nhất là các nhà đầu tư đi vay tiền để đầu tư condotel
Dù họ mua 1 căn condotel giá chỉ vài tỷ so với số tài sản vài ngàn tỷ của chủ đầu tư là rất nhỏ nhưng vẫn phải có quyền lợi. Theo đó, phải có cơ chế bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp yếu thế khi mua condotel.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) hiện nay trên thị trường có mấy chục ngàn căn condotel nên khó khăn lớn nhất là phải tìm ra khung pháp lý hoàn chỉnh cho nó chứ không nên khai tử.
Để làm được như vậy thì phải sửa một số điều luật. Trong luật kinh doanh bất động sản, điều 55 quy định về điều kiện huy động vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai khá tổng quát các dự án kể cả nhà ở, kể cả condotel… điều kiện để có giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, phải xây dựng hệ thống hạ tầng, được nghiệm thu hạ tầng.
Riêng chung cư là thêm phần móng nhưng condotel lại chưa có quy định này. Theo ông Châu, không chỉ như chung cư mà condotel cũng phải xây dựng xong móng mới được huy động vốn. Ngoài ra điều 56 luật kinh doanh BĐS chỉ quy định về bảo lãnh ngân hàng với loại hình nhà ở chứ không có Condotel. Nghĩa là việc mua bán condotel cũng phải được ngân hàng bảo lãnh như loại hình nhà ở.
Theo ông Châu, nhà đầu tư condotel chết vì mồi nhử khách hàng của CĐT
Theo ông Châu, mức độ phát triển du lịch ở Việt Nam rất mạnh mẽ. Mỗi năm mức độ tăng trưởng du lịch trong nước là 30%, tăng trưởng từ lượng khách quốc tế là 15%, trong khi đó các loại hình về du lịch ở Việt Nam vẫn chưa được khai thác triệt để. Về cơ bản condotel vẫn là một loại hình tốt cần được phát huy giúp tăng trưởng ngành du lịch. Nếu trong tương lai khung pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư đầu tư những mô hình hiện đại thì sẽ tạo ra bức tranh mới cho ngành du lịch.
Tuy nhiên, nguyên do thất bại khi đầu tư condotel là do chủ đầu tư không nhìn bao quát được thị trường. Chủ đầu tư phải giải quyết bài toán kinh doanh để tăng doanh thu, tăng lợi nhuận, từ đó giải được bài toán của nhà đầu tư. Đối với nhà đầu tư thứ cấp cũng phải có quy định rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của họ.
“Dù họ mua 1 căn condotel giá chỉ vài tỷ so với số tài sản vài ngàn tỷ của chủ đầu tư là rất nhỏ nhưng vẫn phải có quyền lợi”, ông Châu nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, CĐT hiện nay không phải “mỡ nó rán nó”, nhà đầu tư condotel chết vì mồi nhử khách hàng của CĐT. Vào năm 2016, khi mà Condotel mới bắt đầu phát triển ở thị trường Việt Nam, ông Châu dự đoán việc các chủ đầu tư đẩy giá bán Condotel ngang bằng giá chung cư cao cấp ở TP.HCM là muốn dùng khoản tiền chênh lệch giá bán để trả mức cam kết lợi nhuận khủng, tức là dùng “mỡ nó rán nó”. Tuy nhiên, sau 3 năm thì Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận ra đây hoàn toàn không phải là hướng đi của chủ đầu tư khi khai thác loại hình này.
“Chúng tôi nghĩ các chủ đầu tư đều tốt nhưng không phải vậy. Thực tế là các công ty cổ phần họ quyết toán thuế hàng năm và chia lãi ngay trong năm đó. Từ đó, chúng tôi rút ra kế luận các chủ đầu tư đã rút ván nhanh, chốt nhanh, thu hồi vốn nhanh nên không có chuyện lấy tiền chênh đó để trả lãi. Mà thậm chí họ dùng tiền vốn đó đầu tư dự án khác… đẩy rủi ro cho khách hàng”, ông Châu nói.
Cũng theo ông Châu, để dụ được khách hàng xuống tiền chủ đầu tư đã dùng 2 mồi nhử. Thứ nhất là cam kết lợi nhuận cao nhất lên đến 15%, thấp nhất là 8%. Thứ hai là mồi nhử về sổ đỏ thời hạn sử dụng lâu dài mà một số địa phương đã cấp cho loại hình condotel. Tuy nhiên, khi mà Đà Nẵng ra quyết định thu hồi sổ đỏ lâu dài tại một dự án thì mồi nhử này không còn hiệu quả.
Hiên nay, một số chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận trong 3-5 năm đầu. Những chủ đầu tư uy tín và khả thi đã giảm mức cam kết lợi nhuận. Đây là mức cam kết có khả năng thực hiện được nhưng chủ đầu tư cũng phải xác định rõ năng lực khi phát triển dự án thì mới khả quan.
Theo ông Châu, mô hình condotel đã được phát triển trên thế giới. Tuy nhiên, tại các nước châu Âu, châu Mỹ thì condotel chỉ là mô hình đầu tư tài chính. Tuy nhiên ở châu Á thì lại là mô hình đầu tư thứ cấp. HoREA cho rằng về pháp luật thì chủ đầu tư không sai khi bán loại hình này. Bởi luật đầu tư quy định doanh nghiệp được làm những gì mà luật không cấm. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật lại chưa bảo vệ được nhà đầu tư thứ chấp, bởi họ là những nhà đầu tư nhỏ và yếu thế.
Khổ sở nhất là các nhà đầu tư đi vay tiền để đầu tư và muốn thu hồi vốn nhanh. Trong khi đó các chủ đầu tư khi cho thuê khách sạn thì thời gian thu hồi vốn phải mất từ 15-20 năm. Do đó, chủ đầu tư chọn cách ra mồi nhử để bán nhanh, chốt nhanh và thu lời nhanh. Và rất nhiều NĐT đã vấp phải mồi nhử này.
