Horea chỉ ra các dấu dấu hiệu đáng quan ngại trên thị trường địa ốc Tp.HCM năm 2019

Tiếp tục tình trạng lệch pha cung cầu

Theo HoREA, năm 2018, tại Tp.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; Phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m². Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m² thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp. Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc BĐS cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS bị sụt giảm khá lớn

Năm 2018, tổng thu ngân sách nội Tp.HCM là 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%.

Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (Từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018).

Điều cần đặc biệt lưu tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Quy mô thị trường BĐS bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m² chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; Phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy thị trường BĐS thành phố chưa phát triển bền vững. Bởi lẽ, thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

Thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ

Thủ tục hành chính có liên quan đến dự án BĐS bị trì trệ; tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án BĐS bị sụt giảm; thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án còn vướng… là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019. Điều này có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp BĐS bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng theo.

NĐT thứ cấp tăng mạnh ở phân khúc BĐS cao cấp

Năm 2018, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%; Phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường BĐS.

Hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có một số doanh nghiệp của thành phố

Theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: (i) Hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; (ii) Hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; (iii) Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp

Tp.HCM có khoảng 1.000 chung cư. Khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Có 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng phải thụ lý giải quyết, trong đó, có hơn 10 chung cư có tranh chấp gay gắt.

Tranh chấp chung cư có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao càng đòi hỏi phát triển nhiều chung cư cao tầng và một bộ phận lớn cư dân lựa chọn sống trong chung cư.

Bên cạnh đó, có những phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào các Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi. Do vậy, cần hết sức quan tâm xử lý không để tranh chấp chung cư trở thành điểm nóng năm 2019.

Sốt ảo giá đất nền

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường BĐS để trục lợi. Nhưng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Phương Nga