Diễn biến trái chiều trên thị trường chung cư: Phân khúc bình dân “teo tóp”, hạng sang tăng mạnh
Theo báo cáo của batdongsan.com.vn, hiện thị trường chung cư trên cả nước đang có những diễn biến trái ngược, trong khi nhu cầu về chung cư bình dân tăng thì nguồn cung ngày cang “teo tóp”, ở chiều ngược lại, chung cư hạng sang và cao cấp đang có sự tăng trưởng từng quý.
Một dự án chung cư hạng sang chuẩn bị ra mắt tại trung tâm nội đô Ba Đình, Hà Nội.
Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản và tiêu điểm thị trường chung cư vừa được Batdongsan.com.vn công bố gây chú ý khi cho thấy phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang đang dần chiếm tỷ trọng lớn hơn trong nguồn cung tại các thành phố lớn.
Đơn cử như tại Hà Nội, nếu như quý 1/2020 chung cư cao cấp (55-80 triệu đồng/m2) và hạng sang (trên 80 triệu đồng/m2) lần lượt chiếm 4%, 2% thì chung cư hạng bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) chiếm 59% trong cơ cấu sản phẩm bất động sản. Sang đến quý 3/2024, chung cư cao cấp và hạng sang chiếm lần lượt 45%, 25%, thì chung cư bình dân chỉ còn chưa đầy 1% trong cơ cấu sản phẩm.
Còn tại TP. HCM cũng tương tự, quý 1/2020 sản phẩm cao cấp và hạng sang lần lượt 23%, 5%, chung cư bình dân chiếm 26%. Đến quý 3/2024 chung cư cao cấp và hạng sang lần lượt chiếm 28%, 23%; chung cư bình dân chỉ còn 7% trong cơ cấu sản phẩm.
Về giá, chung cư hạng sang tại Đà Nẵng cho thấy tăng trưởng tốt về cả giá và mức độ quan tâm, trong khi 2 thị trường thành phố lớn có xu hướng đi ngang. Cụ thể: tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, quý 1/2023 giá chung cư hạng sang lần lượt đạt 133 triệu đồng, 125 triệu đồng, 96 triệu đồng/m2. Và đến quý 3/2024, mức giá này lần lượt là 132 triệu đồng, 121 triệu đồng và 111 triệu đồng/m2. Điều đó cho thấy, chung cư hạng sang tại Đà Nẵng có mức tăng giá tốt hơn.
Biến động mức độ quan tâm chung cư hạng sang tại 3 thị trường cũng có những điểm khác. Trong khi Đà Nẵng mức độ quan tâm tăng mạnh, thì Hà Nội tăng nhẹ và TP.HCM giảm mạnh.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, Hà Nội dẫn đầu về tỷ lệ người tìm kiếm chung cư hạng sang, siêu sang trong năm 2024. Cụ thể, người Hà Nội chiếm 43% tổng số người tìm kiếm mua chung cư hạng sang, siêu sang, trong khi TP.HCM chiếm 33%, Đồng Nai 1%, Đà Nẵng 1%, Hải Phòng 2%, các tỉnh khác 20%.
Nghiên cứu của Property Limbrothers cho biết, nguyên nhân chính khiến người tiêu dùng quyết định mua bất động sản hàng hiệu: 34% do dịch vụ và tiện ích; 25% tiềm năng sinh lời; 23% bảo trì và quản lý toà nhà và 10% nhận diện thương hiệu.
Dự báo về thị trường bất động sản cả nước thời gian tới, ông Quốc Anh nhận định từ nay đến quý I/2025 thị trường tiếp tục trong giai đoạn củng cố, người mua vẫn tập trung vào nhu cầu ở thực, sản phẩm được lựa chọn nhiều là nhà riêng, nhà phố.
Sự phát triển của thị trường trong giai đoạn này phụ thuộc nhiều vào pháp lý dự án, nguồn tiền và chính sách tiền tệ.
"Từ quý II/2025 đến quý IV/2025 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khởi sắc, nhu cầu mua bán tập trung vào các sản phẩm đất nền, biệt thự dự án. Và từ quý I đến quý IV/2026 thị trường bước vào chu kỳ ổn định, thanh khoản tăng ở tất cả các loại hình", ông Quốc Anh dự đoán.
Cũng theo dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam, chung cư là loại hình có mức độ quan tâm và giá bán, giá cho thuê tăng trưởng khá ổn định trong giai đoạn 2021-2024. Mức độ quan tâm, tìm mua chung cư duy trì ở ngưỡng cao trong những năm gần đây, trong khi giá bán, giá cho thuê tăng lên.
Giá bán chung cư trung bình trong quý I/2021 là 35 triệu đồng/m², giá cho thuê 10 triệu đồng/căn hộ. Đến quý III/2024 giá bán chung cư trung bình tăng lên 51 triệu đồng/m², giá cho thuê 12 triệu đồng/căn hộ.
Tại thị trường miền Bắc, mức độ quan tâm tìm mua chung cư những năm gần đây tăng mạnh hơn khu vực miền Nam. Và hiện dòng tiền nhà đầu tư vẫn đang ở lại miền Bắc, đặc biệt là ở lại thị trường Hà Nội, dẫn đến giá và thanh khoản thời gian vừa qua có sự tăng trưởng tốt.
