Dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, các NĐT đang chờ đợi để xác định chính sách của Mỹ dưới thời tân Tổng thống
Theo CBRE Việt Nam, dịch bệnh Covid và căng thẳng thương mại đã làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam là một trong những điểm đến thu hút các nhà đầu tư của các công ty có dây chuyền sản xuất tại Trung Quốc. Tuy nhiên, xu hướng này đang bị gián đoạn do cuộc bầu cử Tổng Thống Mỹ, chính quyền Biden dự kiến sẽ có những thay đổi mạnh về chính sách kinh tế, như giảm căng thẳng với Trung Quốc và tái gia nhập CPTPP.
Theo đó, CBRE cho rằng, trao đổi với một số các công ty quan tâm đến việc dịch chuyển sang Việt Nam, các nhà đầu tư đang chờ đợi để xác định chính sách của Mỹ dưới thời tân tổng thống để có các bước đi phù hợp.
Báo cáo về thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam, CBRE cho biết, tính đến quý 3/2020, tổng diện tích đất của các khu công nghiệp tại 5 tỉnh thành phố công nghiệp chính miền Bắc bao gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt 13.800 ha, với 9.600 ha đất công nghiệp cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của khu công nghiệp duy trì ở mức tích cực 79%.
Trong đó, các khu công nghiệp tại Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%. Đối với thị trường Miền Nam, tổng diện tích đất công nghiệp gấp đôi thị trường miền Bắc, đạt mức khoảng 38.000ha trong đó 24.000ha đất công nghiệp cho thuê bao gồm Tp.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu với mức tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 77%. Tuy nhiên, CBRE ghi nhận nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao ngay tại các khu công nghiệp tại cả hai miền đều trong tình trạng khan hiếm.
Việt Nam rút ra được các bài học kinh nghiệm từ hơn 30 năm phát triển công nghiệp tại các tỉnh ven biển của các nước láng giềng như Trung Quốc và Thái Lan. Các ngành chính được ưu tiên thu hút đầu tư tại hai quốc gia này phải kể đến như hóa chất thô, dược phẩm, máy móc, phụ trợ ô tô và điện tử. Ngoài ra, các khu kinh tế, khu công nghiệp có vị trí gần biển luôn có nhu cầu đầu tư rất lớn và duy trì được mức giá và tỉ lệ lấp đầy vượt trội. Các khu vực ven biển của Việt Nam dự kiến sẽ chứng kiến xu hướng tương tự, đón nhận thêm nhiều như cầu đầu tư từ cả doanh nghiêp trong nước mở rộng sản xuất lẫn các tập đoàn đa quốc gia.
Cũng theo xu thế này, theo CBRE các tỉnh ven biển Việt Nam đã và đang tận dụng những tiềm lực sẵn có để phát triển nền công nghiệp. So với quỹ đất tại các tỉnh phía Bắc, Hải Phòng và Quảng Ninh còn nhiều quỹ đất phát triển công nghiệp. Hải Phòng là một trong những trung tâm công nghiệp lớn nhất Việt Nam với các dự án công nghiệp trọng điểm như DEEP C Hải Phòng II và III và các khu công nghiệp mới của Vinhomes.
Tính đến Q3/2020, Hải Phòng hiện có mức lấp đầy trung bình khoảng 56%. Quảng Ninh gần đây nổi lên như một tỉnh công nghiệp ven biển. Tỉnh Quảng Ninh dự kiến sẽ cung cấp thêm một lượng lớn quỹ đất công nghiệp trong tương lai, với hai Khu Kinh Tế (KKT) Quảng Yên và Vân Đồn, trong đó KKT ven biển Quảng Yên được định hướng trở thành động lực tăng trưởng mới thúc đẩy hút đầu tư cho Quảng Ninh. DEEP C, một trong những chủ đầu tư khu công nghiệp lớn đang xây dựng tổ hợp khu công nghiệp gắn liền với cảng biển tại KKT Quảng Yên để khai thác lợi thế địa lý và tận dụng luồng hàng hải đến cảng Lạch Huyện.
Theo đơn vị nghiên cứu này, sự phát triển mạnh của thương mại điện tử và công ty logistics kể từ Covid-19 bùng nổ đã tạo nên nhu cầu lớn về không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối. Do đó, nhu cầu tìm quỹ đất để phát triển các cơ sở logistics đang chiếm lĩnh thị trường.
Kể từ cuối năm 2018, thị trường đã đón nhận nhiều nhà đầu tư ngoại trong phát triển kho logistics như BW Industrial, Logis Valley, LOGOS và GLP gia nhập thị trường. Mapletree – một trong những nhà đầu tư tiên phong trong xây dựng kho cho thuê từ Singapore – cũng đang ráo riết mở rộng quỹ đất. Kể từ năm 2021, thị trường dự đoán sẽ đón nhận khoảng 800.000 m2 nguồn cung nhà kho cho thuê, tập trung chủ yếu tại các khu vực Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng và Quảng Ninh.
Điện tử và ngành công nghiệp phụ trợ/chế tạo ô tô được coi là ngành mũi nhọn trong thu hút đầu tư. CBRE ghi nhận sự gia nhập của nhiều khách thuê lớn trong lĩnh vực điện tử, bao gồm doanh nghiệp sản xuất điện thoại ở một KCN tại Bắc Ninh (100ha) và Universal Scientific Industrial ở KCN DEEP C Hải Phòng I, Wistron tại Hà Nam. Cũng giống Thái Lan, Việt Nam được coi là điểm sáng trong thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ ô tô.
CBRE cũng ghi nhận số lượng lớn các nhu cầu và các giao dịch kí hợp đồng mua đất, thuê nhà xưởng đến từ Mỹ, Hàn Quốc, Đức và Nhật Bản đến từ ngành công nghiệp phụ trợ/ chế tạo ô tô.
