Còn nhiều dư địa phát triển bất động sản Khu công nghiệp trong năm 2023?
Trong năm 2022, giá cổ phiếu ngành bất động sản công nghiệp giảm 38,6%, thấp hơn 6,7% so với chỉ số VN Index. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành bất động sản Khu công nghiệp (KCN) như IDC, KBC, GVR, LHG, SZC đều giảm điểm đáng kể. Trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn.
Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng mới.
Nghị định 35/2022/NĐ-CP mới ban hành ngày 28/05/2022 (thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP) đã đơn giản hóa quy trình phê duyệt đối với chủ đầu tư khu công nghiệp bằng cách loại bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp. Bên cạnh đó, nghị định cũng nhằm mục đích phân cấp hơn nữa vai trò quản lý nhà nước bằng cách giao trách nhiệm cho Bộ Khoa học & Công nghệ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xử lý các thủ tục liên quan đến hoạt động của khu công nghiệp.
Bên cạnh đó, Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD.
Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác. Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.
Từ đó, đầu tư vào bất động sản KCN Việt Nam vẫn được đánh giá vẫn còn hấp dẫn do:
Thứ nhất, VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á- Thái Bình Dương như Nhật Bản.
Thứ hai, các chính sách của Việt Nam cũng giúp thu hút FDI bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và nhiều ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác;
Thứ ba, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30 - 36% so với Indonesia và Thái Lan. Theo Colliers, tại các trung tâm KCN như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi của Indonesia, giá đất trung bình dao động trong khoảng 164 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 36% so với giá đất tại các trung tâm KCN của Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.
Ngoài ra, việc cải thiện cơ sở hạ tầng với các dự án như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường vành đai 3 & 4 sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN ở phía Nam.
Theo dự báo của SSI Research, giá đất KCN khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1- 2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp lớn (TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố quy mô nhỏ hơn (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh) tăng 5 - 6% so với cùng kỳ.
Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc, theo đó Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các KCN khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1 - 2% trong năm.
Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến vẫn tăng trưởng so với cùng kỳ (SSI Research dự báo là 12%). Các hợp đồng MOU kí kết trong năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận của các KCN tăng trưởng khả quan trong 6 tháng đầu năm 2023.
