Có nên xuống tiền mua lô đất 20 tỷ khi chủ đất yêu cầu cọc 5 tỷ?
Một mảnh đất vị trí đẹp, giá trị lớn nhưng chủ đất lại yêu cầu phải cọc tới 5 tỷ đồng, chiếm tới 25% giá trị tiền số đất. Nguyên nhân mà chủ đất yêu cầu mức cọc cao vì tài chính eo hẹp nên cần khoản tiền lớn để nộp vào ngân hàng, rút sổ đỏ.
Chị Phượng Thạch chia sẻ, cách đây không lâu, nhà đầu tư này được giới thiệu lô đất đẹp, trị giá 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, bên bán đang vay ngân hàng 5 tỷ đồng và không đủ tài chính rút sổ nên đặt ra yêu cầu số tiền cọc lên tới 5 tỷ đồng, 25% giá trị lô đất.
Trong trường hợp này, chị Phượng Thạch vì số tiền cọc lớn nên muốn công chứng hợp đồng cọc để giảm thiểu rủi ro trong mua bán.
"Phòng công chứng chỉ công chứng khi đã có sổ hồng và xóa thế chấp sổ ở văn phòng đăng ký đất đai. Hoặc họ có thể linh động nếu đã có đơn xóa thế chấp từ ngân hàng kèm sổ hồng. Trong khi đó, ngân hàng lại chỉ trả sổ hồng khi khách tất toán toàn bộ dư nợ, phí trả trước hạn. Đồng thời ngân hàng phải làm thủ tục xuất kho sổ hồng vì bộ phận lưu trữ và cho vay riêng. Công đoạn này mất thời gian nếu không có sự chuẩn bị trước. Bên ngân hàng cho vay cũng sẽ không hỗ trợ ký kết 3 bên gì cả vì sổ đang vay không được quyền mua bán nếu không xử lý xong nợ".
(Ảnh minh hoạ).
Cũng theo chị Phượng Thạch, thông thường, hai bên sẽ ký trước với nhau một hợp đồng tay. Hai bên sẽ có mặt tại ngân hàng và phía mua trao cho bên bán tiền để rút sổ. Sau đó, cả hai sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng cọc công chứng.
Nhưng tình huống xấu phát sinh đó là bên bán có khoản nợ lớn hơn 5 tỷ (bao gồm tiền lãi, phí trả trước hạn). Phía ngân hàng yêu cầu bên bán phải quyết toán đủ mới cho rút sổ. Như vậy hồ sơ bị treo và vì chưa có sổ nên văn phòng công chứng sẽ không tiến hành cho ký hợp đồng cọc.
Trong trường hợp này, bên mua lăn tăn có nên "bơm tiền" để bên bán rút sổ khi số tiền quá lớn. Bởi lo lắng hơn là rút sổ xong, bên bán không muốn đi ra phòng công chứng làm hợp đồng cọc như đã chốt thì sao? Và làm thế nào để hạn chế rủi ro nhất cho bên mua.
Theo chị Phượng Thạch, sau khi suy tính, vợ chồng chị đã quyết định giảm rủi ro khi mua mảnh đất này. "Một, yêu cầu cùng bên bán ra Ngân hàng đề nghị phát hành xác nhận số dư nợ để tất toán khoản vay bên Bán bao gồm tiền vay, lãi suất, phạt trả trước cũng như điều kiện rút sổ này. Sau đó, hai bên ký tay trước một hợp đồng cọc tự soạn. Qua phòng công chứng ký treo hợp đồng cọc như ký, lăn tay nhưng chưa đóng dấu phát hành. Sau đó, hai bên quay về ngân hàng. Bên bán chuyển tiền trực tiếp vào ngân hàng. Tiến hành rút sổ và đơn xóa thế chấp. Bước tiếp theo, công chứng hợp đồng cọc vì chưa kịp xóa thế chấp trong ngày nên tùy phòng công chứng chấp nhận đơn xóa thế chấp không mới làm được nên cần hỏi trước. Bước cuối cùng là xóa thế chấp chờ ngày công chứng".
Theo chị Phượng Thạch, để giảm rủi ro, bên mua có thể mời công chứng viên dịch vụ đến tại ngân hàng để công chứng đồng thời hạn chế di chuyển và thủ tục chờ đợi. Sổ công chứng hợp đồng cọc treo nên là bản sao y mới nhất.
