Chuyên gia CBRE: Bất động sản ven Sài Gòn đang trỗi dậy mạnh mẽ

Theo vị chuyên gia này, năm 2020 là một năm mà hai thị trường trọng điểm Tp.HCM và Hà Nội cũng như cả nước có một sự sụt giảm mạnh nguồn cung. Nếu nhìn sâu hơn việc sụt giảm này, nguyên nhân từ đâu và có phản ánh được sức khoẻ của thị trường hay không thì phải lấy thị trường BĐS Bình Dương để minh hoạ cho điều này.

Nếu như chỉ riêng tại Tp.HCM trong 9 tháng đầu năm 2020 có khoảng 9.214 căn hộ được chào bán, giảm gần 60% so với cùng kì năm trước. Một sự sụt giảm rất lớn khiến lượng giao dịch bình quân trên thị trường cũng giảm (khoảng gần 8.900 căn hộ được giao dịch thành công giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái).

"Nếu nhìn vào những con số này thì sẽ thấy thị trường khủng hoảng. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách rộng hơn khi gộp hai thị trường Tp.HCM và Bình Dương thì sẽ có một góc nhìn khác. Nếu so sánh về con số thì sẽ thấy TpHCM sụt giảm nhưng thị trường Bình Dương lại tăng lên. Nếu như so sánh cùng một con số sẽ thấy thị trường Bình Dương đón nhận lượng căn hộ cung trên thị trường cũng đạt ngưỡng hơn 8.200 căn hộ, tăng gần 150% so với cùng thời điểm của năm 2019. Đây là việc trước nay chưa từng có tại thị trường này, chứng tỏ sự bùng nổ của thị trường Bình Dương", ông Kiệt nhấn mạnh.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, nếu như Tp.HCM sụt giảm thì các thị trường lân cận trở thành thị trường thay thế và là thị trường mới thu hút các chủ đầu tư. Thay vì đầu tư vào Tp.HCM thì NĐT dịch chuyển sang các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu….là một trong xu hướng điển hình hiện nay.  Đây sẽ là xu hướng không chỉ của năm nay mà còn trong năm 2021 hoặc có thể nhiều hơn.

Ông Kiệt cũng cho rằng, ở các thị trường vừa điểm tên nguồn cung, loại hình sản phẩm cũng khá đa dạng, đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng. Bên cạnh phân khúc đất nền là sản phẩm quen thuộc từ trước đến nay thì các khu vực như Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu còn xuất hiện nhiều dự án thuộc phân khúc thấp tầng (nhà phố, biệt thự, shophouse…) hướng đến các đối tượng khách hàng khác nhau. 

Sau thời điểm Tết âm lịch, ở phân khúc thấp tầng, một số chủ đầu tư đang có kế hoạch bung sản phẩm "mới tinh" ra thị trường, dự báo sẽ có những đột phá về nguồn cầu. Chẳng hạn, tại Bình Dương, Tập đoàn An Gia sẽ giới thiệu dự án The Standard với 374 căn nhà phố liên kế và nhà phố thương mại. Hay, tại Long An, Thắng Lợi Group chào bán dự án Sol City với quy mô hơn 35ha, sẽ được phát triển thành 931 sản phẩm thấp tầng, gồm có shophouse, nhà phố, biệt thự vườn…Tương tự, tại Đồng Nai cũng "manh nha" một số dự án như Phú Gia Residences, khu dân cư star New City Đồng Nai , Tân Phú Garden…

Quả thực, năm 2020 ghi nhận cột mốc lịch sử của thị trường BĐS Bình Dương khi đón nhận nguồn cung nóng chưa từng có, lên tới gần 20.000 căn hộ đến từ các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai,… Đáng chú ý, mặt bằng giá các dự án dao động từ 38 - 45 triệu đồng/m2. Mức giá này ngang bằng với giá dự án căn hộ tại quận 9, quận 12, Bình Chánh, Hóc Môn. Mặc dù có mức giá tương đương căn hộ ngoại thành Tp.HCM, nhưng theo báo cáo của CBRE, các dự án cao cấp tại Bình Dương đều sở hữu mức tiêu thụ kỷ lục trên 80 - 90%.

Nhận định về sức nóng của thị trường căn hộ tại Bình Dương, các chuyên gia BĐS cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến căn hộ Bình Dương tại trung tâm các thành phố Thuận An hoặc Dĩ An, sở hữu mức giá ngang với căn hộ ngoại thành Tp.HCM nhưng tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt mức cao ấn tượng là do mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM đã tăng quá cao, cụ thể như: Quận 1 từ 200 - 300 triệu/m2, quận 2 dao động từ 150 - 200 triệu/m2, Thủ Đức không dưới 100 triệu/m2,…

Với mức giá này, nhà đầu tư chỉ có thể sở hữu được các căn hộ bình dân thuộc khu vực vùng ven TP.HCM. Trong khi đó, chỉ với khoảng 30 - 40 triệu/m2, người mua dễ dàng chọn lựa những dự án BĐS tại Bình Dương Thuận An ở các phân khúc.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Riêng tại thị trường Bình Dương hầu hết các căn hộ chào bán thời gian qua mức giá dao động trong tầm 1.200 – 1.500 USD/m2 và mức giá này đã tăng hơn 20% so với thời điểm của năm trước.

Đây là thị trường có phân khúc tầm trung phát triển mạnh và đây chính là phân khúc thay thế cho thị trường TP.HCM bởi vì trong suốt một thời gian dài ở TP.HCM rất ít các sản phẩm tầm trung và bình dân. Thay vào đó những thị trường khác như Bình Dương sẽ có những sản phẩm thay thế.

Trong năm 2020, bất chấp dịch bệnh Covid – 19, thị trường khó khăn về nguồn cung song giá bán tất cả các phân khúc không có dấu hiệu giảm. Trái lại tăng và có những phân khúc tăng rất mạnh như phân khúc hạng sang, cao cấp là khoảng 20%.

Ông Kiệt cho rằng, trong năm 2021, sự dịch chuyển thị trường của các chủ đầu tư tiếp tục xuất hiện. Trong đó, có xu hướng các chủ đầu tư tại Tp.HCM sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng nam tiến thực hiện các dự án ở Tp.HCM. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển. Do đó, năm 2021 thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn rất nhiều, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như Tp.HCM hay Hà Nội.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, sự phục hồi này sẽ chưa thể có bước đột phá mạnh bởi vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn ở Tp.HCM là việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý sẽ chưa được giải quyết triệt để khi chuyển sang năm 2021. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19. Có những tin vui là Việt Nam kiểm soát dịch bệnh rất tốt nên người dân tích cực trong việc đầu tư bất động sản. Nhưng cơ bản dịch bệnh vẫn còn, vắc xin mới xuất hiện và cần thời gian để kiểm chứng.

"Do đó, năm 2021 là năm của sự phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Nguồn cung sẽ có sự cải thiện, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hoá sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường", ông Kiệt nhấn mạnh.

Phương Nga