Bức tranh bất động sản Hà Nội, TP.HCM: Nguồn cung vẫn giảm sút, giá bán tiếp tục tăng, phân khúc bình dân dần thu hẹp
So với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm 25%. Trong bối cảnh việc sửa đổi Luật đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, SSI Research nhận định nguồn cung mới cho các dự án bất động sản sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong Quý I, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ. Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường lại giảm sút.
Theo thống kê của CBRE Việt Nam, số căn hộ chào bán tại thị trường Hà Nội trong Quý I chỉ đạt 3.525 căn (giảm 34% so với cùng kỳ) do dịch Covid-19 bùng phát đạt đỉnh vào tháng 2 và tháng 3. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 66% trong tổng nguồn cung, theo sau là phân khúc cao cấp (29%) trong khi phân khúc bình dân không có nguồn cung mới trong quý này.
Phần lớn nguồn cung thị trường đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu ở phía Đông và Tây Hà Nội. Theo đó, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 1.655 USD/m2 trong Quý I /2022, tăng 13% so với cùng kỳ.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới giảm 48% so với cùng kỳ, xuống còn 884 căn, đến từ một dự án cao cấp duy nhất (Akari City). Đây là mức cung theo quý thấp nhất kể từ năm 2013, theo CBRE.
Sự thiếu hụt nguồn cung này chủ yếu là do vấn đề cấp phép kéo dài kể từ năm 2019 và thiếu quỹ đất sẵn sàng để phát triển và bán hàng. Phân khúc cao cấp duy trì vị thế dẫn đầu, chiếm gần 70% tổng nguồn cung mới kể từ năm 2020.
Các dự án mới tại các khu vực ven đô nâng từ trung cấp lên cao cấp, trong khi chung cư phân khúc trung cấp và bình dân ở TP.HCM dần dần biến mất khỏi thị trường, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc tìm đến các căn có giá hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp hoặc chuyển hướng đến các địa phương lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.
Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại TP.HCM tăng 7,8% so với cùng kỳ lên 2.390 USD/m2. Mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng do sự chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.
Về thị trường nhà thấp tầng, trong Quý I, tổng nguồn cung mới tại TP.HCM là 280 căn, tăng 64,7% so với cùng kỳ, nhờ số lượng mở bán mới tại các khu đô thị như The Global City (Q.2), Vạn Phúc City (Q. Thủ Đức) và Mizuki Park (Q. Bình Chánh). Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình tăng 35,5% so với cùng kỳ lên 5.910 USD/m2, được dẫn dắt bởi mức giá cao kỷ lục của nguồn cung mới tại Thành phố Thủ Đức.
Nhu cầu về sản phẩm bất động sản thấp tầng ngày càng tăng ở những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt và có kết nối thuận tiện. Cầu Thủ Thiêm 2 được khánh thành gần đây cũng đã thúc đẩy thêm cho thị trường phía Đông và dự kiến sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới được ra mắt tại khu vực này.
Trong giai đoạn 2021-2022 do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Ví dụ, giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển.
Đầu năm 2022, Bộ Giao thông Vận tải đã công bố khoản 304,1 nghìn tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025.
Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế… Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15-20% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, theo SSI Research, 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư, và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng.
