Bất động sản xứ người: Chưa hẳn đã... "màu mỡ"
Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cho rằng, thị trường địa ốc nước ngoài là hấp dẫn nhưng thách thức rất lớn, ở góc độ nào đó, nó chưa hẳn đã “màu mỡ’” như nhiều người nghĩ.
Trong một cuộc trò chuyện mới đây, ông Trần Đình Thành – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Trần - Viễn Đông bày tỏ quyết tâm “lấn sân người” khi ông quyết đầu tư thêm khu đất tại Mỹ.
Chuyển hướng đầu tư
Ông Thành cho rằng, thời điểm này giá đất tại Mỹ đang khá rẻ, chính sách đầu tư đất đai thông thoáng, thị trường có nhiều tiềm năng phát triển nhà ở khi nhu cầu sinh sống, học tập của nhiều người Việt Nam có con em du học bên Mỹ ngày càng tăng cao. Đặc biệt là nhiều nhà đầu tư XNK có nhu cầu mở văn phòng đại diện… “Nếu đúng thời điểm lợi nhuận có thể tăng gấp vài lần so với đầu tư tại Việt Nam” – ông Thành cho biết.
Không chỉ riêng ông Thành, trong thời gian gần đây, hàng loạt DN có ý định chuyển hướng ra nước ngoài đầu tư. Điển hình như Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) nuôi ý định mua lại khách sạn 5 sao ở San Francisco (Mỹ) - thành phố kết nghĩa với TP.HCM. Hay Tổng công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) đã từng công bố thông tin nghiên cứu đầu tư dự án sân golf 36 lỗ, khu du lịch, dịch vụ nhà ở và khách sạn 5 sao 800 phòng tại Cuba.
Một Cty tại TPHCM đầu tư mua lại trung tâm thương mại tại Hoa Kỳ với tổng vốn đầu tư 18,5 triệu USD. Thương vụ đã mở màn cho hàng loạt dự án đầu tư BĐS tại nước ngoài trong năm nay của DN.
Sở dĩ có “làn sóng” trên là do trước đó có khá nhiều DN Việt Nam thành công tại thị trường nước ngoài. Điển hình thương vụ thành công được báo chí Mỹ ca ngợi là ông Trầm Bê bỏ ra 64 triệu USD để mua lại một phần khu mua sắm Vallco Shopping Mall (Mỹ) vào năm 2009. Sau đó, dù nhiều công ty thương lượng mua lại phần vốn này, trong đó có cả hãng Apple, nhưng ông Trầm Bê vẫn không bán. Và mới đây, ông chuyển nhượng lại khu thương mại này với giá 116 triệu USD.
Vào thời điểm thị trường địa ốc đang chớm phục hồi sau cơn khủng hoảng thì phi vụ hơn 100 triệu USD của ông Trầm Bê được nhiều chuyên gia đánh giá tích cực. Nó không chỉ là cột mốc ghi dấu khoản đầu tư có lãi đầu tiên của DN BĐS Việt Nam ở nước ngoài, mà còn kích thích thị trường trong nước hứng khởi hơn.
Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai Hoàng Nguyên Đức (Bầu Đức) cũng đã ghi dấu ấn hàng loạt dự án BĐS tại Myanmar, Lào, Thái Lan, Nhật Bản. Điển hình như dự án Hoàng Anh Gia Lai Myanmar Center ở thành phố Yangon với tổng vốn đầu tư dự kiến là 440 triệu USD.
Vẫn chưa “lường” rào cản
Theo kết quả khảo sát Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam 2016 của Vietnam Report mới đây, khoảng 45% doanh nghiệp “khát khao” đầu tư ra nước ngoài trong 5 năm tới, tập trung chủ yếu ở các thị trường như Mỹ, Úc, Canada, Ấn Độ, Thái Lan, Trung Quốc. Với bối cảnh BĐS trong nước có dấu hiệu bão hòa thì việc các "đại gia" BĐS “mang chuông đi đánh xứ người” được coi là hướng đi đúng, tuy nhiên việc đầu tư hiện nay là không hề dễ dàng.
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty BĐS Đất Lành chỉ ra 3 khó khăn của DN Việt khi đầu tư ra nước ngoài.
Thứ nhất, Luật đầu tư ra nước ngoài nước ta chưa hoàn thiện nên các doanh nghiệp phải dựa vào dịch vụ và phải chịu mức phí cao. Rủi ro và nếu có biến cố xảy ra thì sẽ chịu thiệt rất nhiều vì luật pháp chưa hoàn toàn bảo vệ.
Thứ hai, thị trường BĐS ở các nước có tính minh bạch rất cao, mua hay bán đều phải đăng ký giao dịch trên thị trường, có sự giám sát của nhiều cơ quan như ngân hàng, tổ chức trung gian, thẩm định giá... DN cũng phải chứng minh năng lực hành vi dân sự như hoạt động ổn định, có lợi nhuận trên 3 năm liên tiếp và trình được phương án kinh doanh cụ thể. Điều này, không phải DN nào ở Việt Nam cũng có thể đáp ứng đủ điều kiện để được chấp nhận kinh doanh tại các thị trường BĐS nước ngoài.
Thứ ba, phần lớn DN Việt Nam phải vay vốn trong nước với lãi suất vay trên dưới 10%/năm, trong khi doanh nghiệp nước ngoài chỉ là 1 - 2%/năm, thậm chí ở Mỹ có khi là 0%. Ngay cả khi doanh nghiệp Việt kinh doanh BĐS trên "sân nhà" còn không chịu nổi lãi suất của mình, huống chi đầu tư ra nước ngoài bằng lãi suất vay đó thì rất nguy hiểm.
Chẳng thế mà Hoàng Anh Gia Lai khi đầu tư sang Myanmar, do thuế ở mức cao ngất ngưởng nên cách đây 1 năm, Tập đoàn đã bán lại 50% cổ phần dự án HAGL Myanmar Center cho Tập đoàn BĐS Rowsley. Còn đối với TCty Tín Nghĩa, trước khi thực hiện IPO (tháng 5/2016), trong lộ trình sắp xếp lại hoạt động, DN này đã tiến hành thoái vốn khỏi một số khoản đầu tư trong đó có việc bán lại khách sạn Champasak ở Lào (cùng khu resort ở Ninh Thuận ở Việt Nam).
Một số DN tiết lộ họ đang dừng lại ở mức độ thăm dò thị trường, dự định hoặc đầu tư từng dự án cụ thể, triển khai theo dạng cuốn chiếu chứ không mạo hiểm bơm vốn cho cùng lúc quá nhiều dự án.
Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cho biết, đầu tư bất động sản ra nước ngoài dù ít, dù nhiều cũng là nhu cầu thực của DN. Để quản lý hoạt động này, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư không chỉ cần sự chung tay vào cuộc của nhiều ban ngành quản lý mà còn cả những sửa đổi, bổ sung về luật. Có như vậy, hoạt động đầu tư ra nước ngoài mới thực sự phát huy hiệu quả.
