5 bí quyết "lướt sóng" cơ bản cho nhà đầu tư bất động sản ít tiền

Ngày 28/5, liên doanh gồm Phát Đạt – An Gia Investment – Creed Group đã khai trương nhà mẫu và mở bán dự án căn hộ River City với quy mô 8.000 căn hộ xây dựng trên diện tích 11,25 ha tại quận 7 TPHCM.

Trước đó, từ ngày 20-22/5, chủ đầu tư Novaland cũng tung ra hàng ngàn căn hộ tại triển lãm “Sống phong cách cùng Novaland” với những dự án tiêu biểu như: Madison (Q.1), The Sun Avenue (Q.2), Golden Mansion (Q.Phú Nhuận), Sunrise Riverside (Nam Sài Gòn), The Park Avenue (Q.11) Richstar (Q.Tân Phú).

Trong tháng 5/2016, các chủ đầu tư khác như Hưng Thịnh Corp cũng ra mắt dự án Saigon Mia với 872 căn hộ ở khu Trung Sơn, Phú Mỹ Hưng với dự án Nam Phúc - Le Jardin 233 căn hộ… Đình đám nhất phải kể đến dự án Vinhomes Gold River do Vingroup làm chủ đầu tư. Dự án tọa lạc ngay khu đất vàng Ba Son (quận 1) chạy dọc bờ sông Sài Gòn với quy mô 3.000 căn hộ. Dự kiến tòa nhà đầu tiên sẽ được bàn giao vào tháng 12/2017.

Đứng trước cơ hội kinh doanh từ cơn mưa dự án căn hộ Sài Gòn, một thành viên của diễn đàn otosaigon.com vừa chia sẻ bài viết về bí quyết “lướt sóng” mua – bán căn hộ thành công Thành viên này cho rằng rào cản tâm lý lo sợ và thiếu thông tin, kiến thức làm cho đa số người tiêu dùng cuối cùng thường lựa chọn thời điểm mua căn hộ chung cư vào những thời điểm đã xây dựng >50% công trình. Thời điểm này đa số công trình, giá trị căn hộ thường đã tăng trưởng so với ban đầu ở một khoảng tương đối so với thời điểm ban đầu.

Đây chính là cơ hội dành cho các nhà đầu tư ít tiền nhưng có đủ tự tin và kiến thức, biết "bắt dao rơi" đúng lúc với 5 bí quyết cơ bản như sau:

Chọn chủ đầu tư là điều đầu tiên cơ bản nhất trong việc nghiên cứu mua căn hộ nói chung. Lí thuyết thì rất dài nhưng chỉ cần lưu ý các điều sau: năng lực chủ đầu tư, các dự án họ đã hoàn thành có bị dính "phốt" nào không. Muốn biết điều gì, Google đều cho bạn biết.

Thời gian xây dựng tỷ lệ thuận với thời gian chiếm dụng vốn lớn và khả năng thị trường dịch chuyển cao dẫn đến rủi ro cao và tính thanh khoản thấp. Nói chung thời gian xây dựng càng sớm càng tốt, tuy nhiên với tổ hợp chung cư cao cấp thì khoảng 2-3 năm vì đầu tư xây dựng tiện ích và chất lượng xây dựng. Tổ hợp chung cư trung cấp là dưới 2 năm và tổ hợp nhà xã hội là dưới 1 năm rưỡi.

Số lượng và chủng loại căn hộ: số lượng sản phẩm (căn hộ) tham gia thị trường trong tương lai càng lớn thì rủi ro thanh khoản và tăng trưởng càng cao. Nôm na là nếu cái khu đô thị bạn mua mà nó cứ xây các tòa nhà mới liên tục thì khi bán lại đối thủ cạnh tranh chính của bạn chính là Chủ đầu tư và yên tâm là giá bán là do họ quyết chứ không phải bạn, và thường thì sẽ thấp hơn kì vọng.

Vì trước sau gì bạn cũng bán đi căn hộ nên hãy chọn căn hộ dễ bán: thường là các căn hộ có diện tích từ 60 - 90m2 khoảng 2 hoặc 2+1 phòng ngủ, ban công hướng đông, nam, đông nam. Tầng thuộc đoạn từ 6 - 20 trừ tầng 13,14.

Sử dụng đòn bẩy: Bạn không cần phải có 100% giá trị căn hộ để kinh doanh căn hộ chung cư, thường những nhà đầu tư chuyên nghiệp sử dụng 50-70% vốn vay để thực hiện việc kinh doanh này. Ví dụ bạn mua thời điểm nộp 30% giá trị căn hộ và bán vào thời điểm nộp trước 70% thì nghĩa là vốn tự có 30%, vay 40% và tất toán khoản vay vào khoảng 1 năm. Nhưng lợi nhuận lại được tính trên 100% giá trị căn hộ.

Sử dụng đòn bẩy cần lưu ý: thời gian cho vay càng nhiều càng tốt (15-20 năm); lãi suất mấy năm đầu càng ưu đãi càng tốt (trong mô hình này chỉ khoảng 1-2 năm là tất toán), đặc biệt là lãi phạt tất toán phải rất thiện chí vì có những ngân hàng phạt tất toán rất nặng

Lựa chọn thời điểm bán phù hợp: tùy dự án nhưng khuyến nghị nên bán vào thời điểm: trước khi cất nóc (chưa đóng 70%) hoặc chuẩn bị bàn giao (đã đóng 70%) hoặc sau bàn giao thời gian ngắn (dưới 6 tháng). Sau khi bàn giao trên 6 tháng căn hộ chung cư gần như không tăng trưởng giá trị nhiều nữa.

Duy Khánh