4 nhóm DN BĐS giữa "cơn bĩ cực": Các ông lớn Novaland, Viglacera, Phát Đạt... vào nhóm "rủi ro", xuất hiện những người chơi mới âm thầm thu mua quỹ đất

Batdongsan.com.vn vừa tổ chức buổi công bố Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý 1/2023 với chủ đề “ Chủ động đón đầu ”, nhìn lại những diễn biến trên thị trường trong 3 tháng đầu năm và đưa ra dự báo.

Xét đến tình hình kinh tế vĩ mô, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chỉ ra dự báo tăng trưởng GDP năm nay của Việt Nam, cũng như các nước lớn trên thế giới như Mỹ và Trung Quốc đều chậm lại so với những năm trước. Điều này cho thấy kinh tế thế giới chưa thực sự ổn định. Tại Việt Nam, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, khoảng 11-17%.

Đánh giá về thị trường BĐS, ông Quốc Anh cho biết, vốn vẫn được coi là nút thắt trong ngắn hạn. Tăng trưởng tín dụng giảm mạnh và chưa cho thấy dấu hiệu hồi phục, thêm vào đó là áp lực về trái phiếu.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có điểm sáng từ những động thái hỗ trợ của Chính phủ. Lãi suất điều hành có dấu hiệu hạ nhiệt sau Quyết định 313/QĐ-NHNN. Nhiều chính sách hỗ trợ đc ban hành, hứa hẹn gỡ khó cho thị trường. Ngoài ra còn có gói hỗ trợ lãi suất từ Ngân hàng Nhà nước cho nhà ở xã hội trị giá 120.000 tỷ đồng.

Với tình hình còn nhiều khó khăn như hiện nay, Batdongsan.com.vn chia các chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS thành 4 nhóm điển hình: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới.

4 nhóm doanh nghiệp BĐS đang phản ứng như thế nào?

Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp, theo số liệu quý 4/2022 từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

Trên biểu đồ thể hiện vị thế hiện nay của các doanh nghiệp BĐS điển hình, trục tung là tỷ lệ tài sản ngắn hạn (trừ hàng tồn kho)/nợ ngắn hạn, cho thấy lượng tài sản có thanh khoản để chi trả được cho nợ ngắn hạn. Trục hoành tính tổng tài sản/tổng nợ để xem xét mức độ lành mạnh tài chính của doanh nghiệp. Độ lớn của vòng tròn thể hiện quy mô của tổng tài sản.

Những đơn vị có chỉ số tài sản ngắn hạn/nợ ngắn hạn nhỏ hơn 1 thuộc nhóm rủi ro , bởi những tài sản có tính thanh khoản trong ngắn hạn chưa thể bù đắp được nợ ngắn hạn ở thời điểm hiện tại.

Nhóm này bao gồm nhiều “ông lớn” như Novaland, Viglacera, Sunshine Homes, Phát Đạt, Hà Đô, Becamex IDC, CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà...

Theo ông Quốc Anh, điều đầu tiên mà những doanh nghiệp thuộc nhóm rủi ro cần làm là tìm cách giảm bớt nợ ngắn hạn. Biện pháp trước hết là đàm phán chuyển bớt nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn, hoặc thanh toán nợ ngắn hạn bằng tài sản cố định hay các tài sản khác của doanh nghiệp. Ngoài ra, có thể tăng tài sản ngắn hạn bằng cách giảm giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp, từ đó thu về dòng tiền.

Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp BĐS có vị thế cân bằng , với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest, Đất Xanh, IDICO, Nam Long, Sài Gòn Thương Tín, C.E.O, Kinh Bắc…

Ông Quốc Anh lưu ý rằng bất chấp vị thế cân bằng, với tình hình thị trường hiện tại, điều gì cũng có thể xảy ra. Do đó, các doanh nghiệp thuộc nhóm này cần tối ưu chi phí vận hành, tập trung vào những sản phẩm thế mạnh để củng cố dòng tiền ổn định.

Điều này sẽ giúp duy trì vị thế về mặt tài sản ngắn hạn cho doanh nghiệp. Thêm vào đó, cần tái cơ cấu những khoản nợ rủi ro để giảm bớt nguy cơ ảnh hưởng đến tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Nhìn vào biểu đồ có thể thấy đa phần thị trường đang nằm ở hai nhóm rủi ro và cân bằng. Tuy nhiên, vẫn có những đơn vị thuộc nhóm tiềm lực, đảm bảo được hoạt động dài hạn . Điển hình có thể kể tới Khang Điền và một số chủ đầu tư nước ngoài.

Ông Quốc Anh đánh giá đây thực sự là giai đoạn rất tốt đối với nhóm tiềm lực. Họ có thời gian theo dõi thị trường, xem xét cơ hội M&A, tập trung vào các sản phẩm BĐS tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Bên cạnh 3 nhóm trên, Batdongsan.com.vn nhận thấy thị trường đang có rất nhiều đơn vị thuộc nhóm “người chơi mới” .

“ Họ đang quan sát thị trường và rất để ý đến các cơ hội M&A, cũng như thu mua đất từ những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, đặc biệt là sản phẩm có pháp lý sạch. Họ cũng đang cân nhắc thành lập những doanh nghiệp bất động sản mới ”, ông Quốc Anh cho hay.

Nhóm này được coi là ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư và được nhìn nhận là những người chơi rất tiềm lực.

Minh Anh