Trung Quốc trả giá đắt vì BĐS: 500.000 người mất việc, 20 triệu đơn vị nhà ở dở dang, cần 440 tỷ USD để hoàn thiện

Khi nhà quản lý quỹ phòng hộ New York Parker Quillen đến thăm khu phát triển hào nhoáng tại miền bắc Trung Quốc có tên Thiên Tân Goldin Metropolitan, ông tự hỏi bằng cách nào nhà phát triển này có thể lấp đầy toàn bộ không gian rộng lớn đó.

Các căn hộ có giá khởi điểm 1 triệu USD. Một tòa tháp văn phòng lớn hơn Empire State khi đó cũng đang lên kế hoạch được xây dựng. Tổng diện tích thậm chí còn vượt quá diện tích đất liền của Monaco.

“Đã có kế hoạch thu hút người mua chưa?”, Quillen hỏi.

“Polo”, nhân viên tiếp thị trả lời.

“Polo ư? Ý bạn là mấy con ngựa à?”.

“Chính xác”.

Người nhân viên đáp vỏn vẹn 2 từ, sau đó dẫn Quillen tham quan chuồng ngựa hơn 100 con. Quillen hỏi liệu người sáng lập Goldin, một tỷ phú đam mê ngựa polo và giàu có nhờ bán màn hình máy tính, có nghiên cứu mức độ khả thi của dự án hay không. Người nhân viên nói cô không biết.

“Các giám đốc điều hành quốc tế sẽ đến Thiên Tân và thành lập trụ sở công ty của họ ở đây chỉ vì họ thích polo. Ôi Chúa ơi”, Quillen nói và cho biết sau khi trở lại New York, ông vẫn đổ thêm tiền đánh cược vào cổ phiếu bất động sản Trung Quốc.

Đó là năm 2016 - thời điểm bất động sản ở Trung Quốc mới bắt đầu sôi động. Các nhà phát triển, người mua nhà, đại lý bất động sản, thậm chí cả các ngân hàng Phố Wall đều phớt lờ những dấu hiệu cảnh báo.

Các nhà phát triển tìm mọi cách che giấu số nợ họ đang nắm giữ. Dù sao đi nữa, những người mua nghi ngờ thị trường bất động sản nhất vẫn quyết định xuống tiền. Họ tự tin rằng chính phủ Trung Quốc sẽ không bao giờ cho phép thị trường sụp đổ. Giờ đây, Trung Quốc đang phải trả giá. Hơn 50 nhà phát triển vỡ nợ. Khoảng 500.000 người mất việc làm. 20 triệu đơn vị nhà ở trên khắp Trung Quốc vẫn chưa hoàn thiện. Ước tính cần khoảng 440 tỷ USD để có thể xây dựng xong.

Giá nhà cũ ở các thành phố lớn đã giảm 5,9% trong tháng 3. Chính quyền địa phương, bị mất thu nhập từ việc bán đất cho các nhà phát triển, đang phải vật lộn để trả nợ. Nền kinh tế nói chung rất mong manh khi bất động sản và các ngành liên quan, từng chiếm khoảng 25% tổng sản phẩm quốc nội, trở thành lực cản lớn hơn cho tăng trưởng.

Gillem Tulloch và Nigel Stevenson thuộc công ty GMT Research chuyên tìm hiểu những bất thường tài chính. Họ nhận ra trong chuyến khảo sát của mình rằng mỗi khi cảnh báo về bong bóng BĐS được đưa ra, chính phủ sẽ lại vào cuộc và tung ra các chính sách mới kích thích mua hàng, hạ lãi suất và dỡ bỏ giới hạn. Niềm tin nhanh chóng được khôi phục và doanh số bán hàng tăng nhanh trở lại.

Tulloch và Stevenson tỏ ra nghi ngờ. Họ ngạc nhiên trước số lượng tòa nhà bỏ trống và các dự án bị phá sản, trong đó có China Evergrande Group, nhà phát triển bất động sản lớn nhất đất nước tính theo doanh thu. Theo Forbes, người sáng lập kiêm chủ tịch công ty, Hui Ka Yan, suýt trở thành người giàu nhất Trung Quốc với khối tài sản cá nhân hơn 40 tỷ USD vào năm 2017.

Sau khi ghé thăm 40 dự án Evergrande ở 16 thành phố, Tulloch và Stevenson kết luận rằng nhiều dự án trong số đó là “tài sản chết”, kiếm được rất ít hoặc không có doanh thu. Hầm gửi xe đủ chỗ cho khoảng 400.000 phương tiện vẫn được xây dựng bất chấp ngay cả khi Evergrande gặp khó khăn trong việc cho thuê hoặc bán hàng.

“Theo tính toán của chúng tôi, công ty đã vỡ nợ và vốn chủ sở hữu của nó chẳng có giá trị gì”.

Đối với nhiều người dân Trung Quốc, bất động sản dường như là một khoản đầu tư thông minh và an toàn. Rất nhiều người xuống tiền mua căn hộ sau đó để trống, hài lòng khi thấy giá trị chúng tăng lên.

Chen Yanzhi, hiện 35 tuổi, cho biết cô bắt đầu mua nhà khi còn học đại học, sau khi kiếm được một ít tiền nhờ giao dịch cổ phiếu. Trong hơn một thập kỷ, 20 ngôi nhà đã được Chen sang tay mua/bán ở những nơi như Nam Kinh, Thượng Hải và tỉnh Hải Nam.

“Tôi yêu những ngôi nhà. Tôi yêu mọi thứ về chúng”.

Remen Xia, 40 tuổi, từng là giám đốc bán hàng tại Evergrande ở tỉnh Cát Lâm phía bắc Trung Quốc. Theo nhà cung cấp dữ liệu Wind, vào năm 2018 và 2019, anh kiếm được 280.000 USD/năm, trong khi mức lương trung bình ở Cát Lâm chưa đến 4.500 USD.

Theo nhà cung cấp dữ liệu Dealogic, từ năm 2017 đến năm 2021, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã huy động được 258 tỷ USD bằng cách bán trái phiếu bằng USD. Các ngân hàng, bao gồm cả những ngân hàng lớn ở Phố Wall như Goldman Sachs và Morgan Stanley, đã thu về 1,72 tỷ USD để bảo lãnh cho các giao dịch này.

Các nhân viên ngân hàng gặp nhau để thảo luận về các giao dịch. Một quản lý quỹ phòng hộ nhớ lại việc bản thân từng tham dự tiệc lớn ít nhất mỗi tháng một lần trên du thuyền để bàn chuyện đại sự. Không một ai nghĩ một ngày, BĐS lại điêu đứng đến thế.

Sau một thời gian tạm dừng vì phong toả COVID-19 vào đầu năm 2020, thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng không ngừng. Theo Goldman Sachs, tổng giá trị nhà ở và hàng tồn kho của các nhà phát triển Trung Quốc đạt 52 nghìn tỷ USD, gấp đôi quy mô thị trường nhà ở Mỹ và lớn hơn toàn bộ thị trường trái phiếu Mỹ. Theo báo cáo của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam, người dân có gần 78% tài sản gắn liền với bất động sản nhà ở so với tỷ lệ chỉ 35% ở Mỹ.

Quillen, nhà quản lý quỹ phòng hộ ở New York dạo nọ, cảm thấy rất bối rối. Người đàn ông này đã mất hàng triệu USD sau chuyến thăm khu phát triển Thiên Tân. “Không ai nói với bạn rằng trong vòng hai năm đó, cổ phiếu đầu tiên tăng lên 100, sau đó xuống 0”, ông buồn rầu kể.

Theo: WSJ

Vũ Anh