Thị trường bất động sản quận trung tâm TP. HCM chững lại, vùng ngoại ô và tỉnh lẻ hưởng lợi
Trong suốt gần 2 năm chờ đợi Nhà nước rà soát pháp lý hơn 150 dự án bất động sản trên trung tâm địa bàn TP. HCM, cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đã tìm được hướng đi mới, tươi đẹp và có vẻ ít rủi ro hơn: vùng ngoại ô TP. HCM cũng như các tỉnh lẻ.
Ninh Thuận là một trong những nơi được hưởng lợi lớn nhất
Trong vài tháng gần đây, không khí ở thị trấn Khánh Hải – huyện Ninh Hải – tỉnh Ninh Thuận trở nên náo nhiệt hơn bao giờ hết.
Theo lời anh Quốc Việt – sinh năm 1982, đang là giáo viên của một trường cấp III ở Ninh Thuận, cũng là người địa phương, thì trong khoảng vài tháng trở lại đây, nhiều người dân trong thị trấn Khánh Hải đã thực sự đổi đời nhờ bán đất.
Một người phụ nữ khoảng trên dưới 50 tuổi đến từ TP. HCM ra đã đến đây gom đất. Khu đất vàng nằm gần biển Ninh Chữ, gần resort Sài Gòn - Ninh Chữ, nằm trên đường xuống vịnh Vĩnh Hy, giáp 3 mặt đường trong đó có đường Yên Ninh. Theo tính toán của anh, khu đất này có tới 12 chủ sở hữu, mỗi chủ có khoảng gần 3 sào, tức là tổng diện tích của nó tầm 40.000m2 – 4ha.
Người phụ nữ đó đã mua gần hết khu đất nói trên, với đồng giá 3,5 tỷ/sào, tức là mỗi chủ đất nhận về khoảng 10,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, gia đình anh Việt không chấp nhận mức giá đó, mà đòi giá cao hơn - 6 tỷ/sào. Theo anh Việt, sở dĩ anh đòi cao như thế là căn cứ vào giá thị trường. Như những người khác, đất của anh vẫn là đất ruộng, nhưng nếu người mua sau này chuyển đổi lên được đất thổ cư, có thể lời ít nhất gấp đôi.
Mảnh đất khoảng hơn 2,6 sào của gia đình anh Việt được mua vào năm 1992 với giá 50 triệu và đã từng được Nhà nước đền bù 80 triệu đồng khi họ mở đường và lẹm vào miếng đất này.
Sau một hơn 1 tháng dây dưa, hôm 31/7, cuối cùng gia đình anh cũng bán được đất với mức giá cao gần gấp đôi những chủ đất chung quanh. Ngoài ra, trên khu đất đó, vẫn còn một quán cà phê có diện tích khoảng 800m2, chủ quán đã mua với giá khoảng 1,1 tỷ vào năm ngoái. Cũng theo anh Việt kể, vì chủ quán đòi tới 45 tỷ đồng cho quán cà phê đó, nên có thể người phụ nữ đó sẽ không mua.
Hiện tại, ở thị trấn Khánh Hải, giá đất đang lên rất cao, 100m2 có giá từ 1 tỷ đến 1,2 tỷ tức 1.000m2 hay1 sào (nếu là đất thổ cư) có giá 10 tỷ và khu K1 giá còn cao hơn, khoảng 50m2 giá đã 1 tỷ. Chỉ sau 1 năm, giá đất ở những khu vực trên đã tăng gấp đôi. Giá đất cao như thế, theo anh Việt, một phần là bởi sự làm giá của các cò đất.
Một góc thị trấn Khánh Hải - Ninh Thuận.
Dù đã bán xong đất, nhưng anh Việt vẫn chưa biết dự án sẽ làm trên khu đất này là dự án tên gì và chủ đầu tư là ai, người phụ nữ đến gom đất cũng không chịu tiết lộ.
Còn khi chúng tôi tra trên Google, chỉ thấy duy nhất một dự án đầu tư vào thị trấn Khánh Hải: vào gần đầu năm 2019, Ninh Thuận đã ra quyết định số 16/QĐ-UBND về chủ trương đầu tư cho dự án Khu Resort nghỉ dưỡng cao cấp tiêu chuẩn quốc tế 5 sao kết hợp với tuyến phố thương mại ẩm thực cho Công ty Cổ phần Du lịch Quốc tế Ninh Thuận thuộc Tổng công ty Cổ phần Hoàng Sơn tại thị trấn Khánh Hải - Ninh Hải, với tổng vốn đăng ký đầu tư 550 tỷ đồng.
Đây là dự án khu dữ liệu cao cấp tiêu chuẩn 5 sao kết hợp tuyến phố thương mại dịch vụ, phố đi bộ phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng vui chơi cho khách trong và ngoài nước. Khu khách sạn 5 sao gồm 2 tòa nhà từ 12 đến 15 tầng (200-300 phòng); khu biệt thự gồm 32 căn; khu thương mại phố ẩm thực gồm 90 căn.
Còn theo tỉnh Ninh Thuận, thời gian qua ngày càng có nhiều nhà đầu tư chiến lược trong nước và quốc tế tìm đến Ninh Thuận đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Trong năm 2018, nhiều "ông lớn" đến Ninh Thuận khảo sát tìm kiếm cơ hội đầu tư như Công ty CP Vinpearl, Công ty CP T&T, Công ty Mũi Dinh Ecopark, Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị TDH Ecoland, Công ty CP Tập đoàn FLC...
Đến nay, trên địa bàn toàn tỉnh có 61 dự án đầu tư về du lịch nghỉ dưỡng, với tổng diện tích trên 1.986ha, tổng vốn đăng ký đầu tư gần 20.000 tỷ đồng. Trong đó, có 17 dự án đi vào hoạt động với tổng vốn 3.183,7 tỷ đồng; 13 dự án đang triển khai thi công; 18 dự án đang hoàn tất các thủ tục để đủ điều kiện thi công), tập trung phát triển ở dải ven biển.
Các ông lớn đi "đánh bắt khơi xa"
Tuy nhiên, không chỉ Ninh Thuận mà còn rất nhiều tỉnh lẻ và vùng ven TP. HCM được hưởng lợi lớn từ sự chững lại của thị trường bất động sản vùng trung tâm TP. HCM.
Đẩy mạnh mảng bất động sản nghỉ dưỡng và chấp nhận "đánh bắt xa bờ" là một trong những giải pháp mà Novaland chọn để có thể vượt khó ở những thời điểm qua.
Novaland vừa giới thiệu dự án NovaWorld Phan Thiết - Bình Thuận, NovaWorld Bình Châu - Bà Rịa – Vũng Tàu). NovaWorld Phan Thiết tọa lạc tại xã Tiến Thành, Phan Thiết, Bình Thuận, có quy mô gần 1.000ha. Dự án có đa dạng các sản phẩm để đầu tư như nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại với tầm nhìn hướng ra khung cảnh biển. Còn NovaWorld Bình Châu có quy mô khoảng 100ha, tọa lạc tại Bình Châu, Bà Rịa – Vũng Tàu.
Năm 2019, với 3 thương hiệu sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chính là NovaHills, NovaBeach và NovaWorld, tập đoàn này dự kiến giới thiệu khoảng 2.400 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Cũng như thế, năm 2019, Phát Đạt sẽ chuyển hướng thị trường trọng điểm ra các tỉnh duyên hải Bắc miền Trung với hoạt động chủ yếu là phân lô bán nền, đồng thời quan tâm tới các sản phẩm du lịch – nghỉ dưỡng và phát triển du lịch theo tiềm năng của địa phương.
Theo nhận định của Chủ tịch HĐQT, ông Nguyễn Văn Đạt, thị trường bất động sản ở các tỉnh ven biển miền Trung đang rất sôi động. Trong năm 2019, Phát Đạt sẽ tập trung vào thị trường Quảng Ngãi – Bình Định và sẽ làm bàn đạp tiến ra Bắc tới Quảng Nam – Đà Nẵng trong tương lai gần. Việc khai phá vùng đất này sẽ mang lại sự tươi mới cần thiết cho hoạt động kinh doanh của Phát Đạt.
Trong những ngày đầu năm 2019, dự án Khu dân cư Bàu Cả liên tục mang lại nhiều niềm vui cho Phát Đạt. Trong 2 tháng, công ty đã bán được 90% sản phẩm giới thiệu ra thị trường. Dự án Bàu Cả cùng dự án khu đô thị sinh thái Nhơn Hội – Bình Định và việc hoàn tất chuyển nhượng những phần còn lại của 2 dự án EveRich 2 và 3 sẽ là 4 nguồn thu chính của doanh nghiệp này trong năm 2019.
Mô hình dự án Bàu Cả - Quảng Ngãi của Phát Đạt.
Hiện tại, quỹ đất tự phát triển của Phát Đạt vào khoảng 386 ha, ngoài 4 dự án vừa kể trên, doanh nghiệp này còn vài dự án tiềm năng khác như dự án khu chung cư Bờ Bắc kết hợp chỉnh trang đô thị - Quảng Ngãi, khu dân cư Bắc Hà Thanh – Bình Định cùng 2 dự án khác tại Phú Quốc: khu dân cư làng nghề tiểu thủ công nghiệp Hàm Ninh, khu du lịch sinh thái Vũng Bầu (liên kết).
Chưa hết, trong năm 2019, Thành Thành Công đã công bố 3 dự án mới, trong đó có tới 2 dự án nằm ở huyện Bình Chánh là Jamona Eco và Charmington Goft & Life.
Xu hướng này có thể kéo dài trong thời gian tới
Cách đây vài tháng, có thông tin là 124/150 dự án trong diện rà soát đã hoạt động bình thường kể từ tháng 3/2019 và vẫn còn gần 30 dự án vẫn trong diện ách tắc.
Dù mọi chuyện đã được tháo gỡ, nhưng có thể nói, sự kiện này đã tạo ra một ‘bóng ma tâm lý’ khá lớn đối với các doanh nghiệp; khiến họ khá e dè khi đầu tư vào các dự án ở các quận trung tâm. Bởi, như nhận định của chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển thì: "Hiện tại, rất khó để xác định nguồn gốc của các loại đất công có hợp pháp hay không. Có những khu đất, thoạt nhìn thấy giấy tờ rất đầy đủ và rõ ràng, nhưng đến lúc điều tra tận gốc rễ, lại có vấn đề. Ví dụ như Thaco: dù họ là công ty làm ăn rất đàng hoàng và uy tín, nhưng vẫn vô tình dính sự cố".
Ngoài ra, thêm 3 lý do nữa, khiến chúng ta tin rằng, xu hướng đi đầu tư các tỉnh lẻ và vùng lân cận ở TP. HCM vẫn sẽ tiếp tục.
Đầu tiên, đời sống của người dân trong các đô thị loại 2 và 3 ở các khu vực tỉnh lẻ ngày càng lên cao, nhu cầu nhà ở chung cư hiện đại là có thực, với kinh nghiệm lâu năm cũng như nguồn vốn dồi dào, rõ ràng các doanh nghiệp ở TP. HCM có lợi thế cạnh tranh hơn các doanh nghiệp bất động sản địa phương.
Thứ hai, Novaland và nhiều "ông lớn" khác đang muốn đa dạng hóa sản phẩm đầu tư, để không quá bị động nếu lỡ như sự cố ‘rà soát thủ tục’ xảy ra lần nữa, mảng bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng được nhiều doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn. Mà với bất động sản nghỉ dưỡng, những tỉnh thành ven biển dọc Bắc Trung Bộ hay Tây Nguyên mát mẻ là những lựa chọn thích hợp hơn TP. HCM.
Cuối cùng, quỹ đất ở các quận trung tâm của TP. HCM cũng đã hết, muốn xây các đại chung cư để phục vụ cư dân thành phố lớn nhất nước này, không cách nào khác, các doanh nghiệp bất động sản phải dạt về các quận vùng ven như Thủ Đất, quận 9, huyện Bình Chánh và Củ Chi.
Có thể nói, việc đầu tư ra vùng ngoại ô TP. HCM và các tỉnh lẻ khác sẽ là xu hướng đầu tư tất yếu của các doanh nghiệp bất động sản tại TP. HCM trong tương lai, chỉ là sự kiện "150 dự án" mà chúng ta vừa nói ở đầu bài đã khiến xu hướng diễn ra sớm hơn mà thôi.
