Thị trường bất động sản: "Đất vàng" đổi chủ
Gần đây, nhiều bất động sản (BĐS) trên các "khu đất vàng" tại TP.HCM đã được sang tên đổi chủ thông qua hình thức mua lại dự án, mua cổ phần chi phối, hợp tác phát triển.
Sôi động các "vị trí vàng"
Đơn cử như dự án khách sạn Senla Boutique tọa lạc tại 111 Hai Bà Trưng, quận 1 (ngã tư Hai Bà Trưng - Lê Thánh Tôn) hiện đã có bảng tên chủ đầu tư mới là Công ty TNHH Bất động sản và Thương mại Hồng Phúc Quang thay cho Công ty TNHH Bất động sản Diệp Bạch Dương. Hồng Phúc Quang có vốn điều lệ 20 tỷ với hai cổ đông đến từ Hà Nội là ông Trần Đăng Khoa (51%) và bà Nguyễn Thị Minh Hồng (49%). Đây cũng chính là cặp vợ chồng "đại gia" có biệt danh Khoa Keangnam với nhiều BĐS lớn tại Hà Nội và TP.HCM như Keangnam Landmark, tháp Dầu khí Mễ Trì.
Senla Boutique được thiết kế 15 tầng cao, 2 tầng hầm (chưa tính tầng lửng và tầng kỹ thuật) trên diện tích 789m2. Tuy nhiên, qua nhiều năm triển khai, khách sạn vẫn chưa thể đưa vào vận hành và giữa lúc đang thi công thì vào tháng 3/2016, bỗng nhiên rao bán với giá khoảng 900 tỷ đồng.
Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cũng chuyển nhượng toàn bộ cổ phần sở hữu tại Công ty CP Địa ốc Nova Galaxy. Theo đó, HĐQT đã chấp thuận cho NovaLand chuyển nhượng 49,99 triệu cổ phần phổ thông với mệnh giá phát hành 499,9 tỷ đồng, chiếm 99,98% vốn điều lệ tại Công ty CP Địa ốc Nova Galaxy.
Bên nhận chuyển nhượng chính là Tập đoàn Anpha Holdings - công ty mua trọn gói 99,98% cổ phần Công ty CP Địa ốc Nova Galaxy mà Novaland muốn bán. Giá trị thương vụ chưa được tiết lộ. Công ty CP Địa ốc Nova Galaxy là chủ đầu tư Galaxy 9 tại quận 4, liền kề đường Bến Vân Đồn. Hiện Galaxy 9 đã bàn giao căn hộ và hoàn thành cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho cư dân.
Khảo sát của Jones Lang Lasalle Việt Nam liên quan đến M&A BĐS nửa đầu năm 2017 cho thấy, một số dự án thuộc khu vực trung tâm như Indochina Group nhận chuyển nhượng 70% cổ phần tại Saigon Metropolitan Towers (quận 1) từ liên doanh Saigon Metropolitan Tower Ltd. (thuộc British Virgin Island) và Công ty Xây dựng Bình Minh của Việt Nam, diễn ra hồi tháng 2/2017.
Vào tháng 5 vừa qua, "khu đất vàng" 178 Nguyễn Đình Chiểu cũng được Novaland nhận chuyển nhượng, nhưng thông tin cụ thể về thương vụ này không được công bố. Đồng thời, quý I/2017, nhà đầu tư đến từ Singapore Capitaland Việt Nam cũng đã mua lại dự án khu phức hợp văn phòng hạng A tại trung tâm TP.HCM. Dự kiến, đến năm 2020, công trình sẽ đi vào vận hành với 106.000m2 diện tích sàn. Trước đó, doanh nghiệp này đã chi 51,9 triệu USD để mua một dự án căn hộ nằm tại phường Cầu Kho, quận 1 (hai tháp hơn 300 căn hộ).
Việc "thay tên đổi chủ" tại các dự án thuộc "vị trí vàng" chắc chắn sẽ còn tiếp diễn vì UBND TP.HCM đã có văn bản chỉ đạo Sở Xây dựng "mạnh tay" rà soát những dự án chậm triển khai, trì trệ, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Nếu chủ đầu tư của những dự án này không giải trình được lý do và kế hoạch xây dựng tiếp, các cơ quan quản lý sẽ thu hồi và tìm "chủ nhân" mới có năng lực để tiếp tục thực hiện dự án.
Lan đến những khu vực xa trung tâm
Không chỉ những dự án nằm ở vị trí đắc địa, việc mua bán và sáp nhập còn lan ra khu vực trung tâm TP.HCM. Theo đó, mới đây, Công ty CP Ani, tiền thân là Công ty CP Đầu tư - Phát triển Sông Đà cũng vừa có nghị quyết chuyển nhượng dự án Sông Đà Riverside tại quận Thủ Đức với diện tích khu đất hơn 24.300m2. Đối tác nhận chuyển nhượng dự án này là Công ty CP Quốc tế An Vui, hiện do bà Nguyễn Thị Như Loan là người đại diện pháp luật kiêm tổng giám đốc.
Bà Loan đang làm Chủ tịch HĐQT Công ty CP Quốc Cường Gia Lai. Giá chuyển nhượng bao gồm giá trị thực nhận, tiền sử dụng đất phải nộp theo thông báo và các chi phí đầu tư (nếu có phát sinh) của bên nhận chuyển nhượng. Cụ thể, giá trị thực nhận là 280,5 tỷ đồng, trong đó 237,5 tỷ là giá trị quyền phát triển dự án và 43 tỷ là số tiền mà Công ty Ani phải hoàn trả lại cho An Vui theo hợp đồng liên kết đầu tư ngày 8/9/2008.
Bên cạnh nhà đầu tư ngoại, không thể không kể đến những gương mặt lớn như Vạn Thịnh Phát, Vingroup… đang thể hiện là nhà đầu tư chiến lược với tầm nhìn xa khi liên tục mua lại những dự án hay khu đất tiềm năng để phát triển sản phẩm một cách chuyên nghiệp, cạnh tranh không kém thế so với các nhà đầu tư nước ngoài.
Một trường hợp khác là Công ty CP Đầu tư LDG cũng vừa công bố chủ trương đầu tư xây dựng khu dân cư lô số 3, khu 9A+B, khu chức năng số 9, đô thị mới Nam Sài Gòn với hình thức mua cổ phần của Công ty CP Tư vấn đầu tư và Xây dựng Gia Lộc. Dự án có tổng diện tích đất 131.855m2, quy mô 2.200 căn hộ, giá bán 311 tỷ đồng, tương đương 100% cổ phần của cổ đông Công ty Gia Lộc. Trường hợp không thể mua đủ 100% cổ phần của Gia Lộc thì LDG phải mua ít nhất 76% cổ phần, tức tỷ lệ mà LDG có thể nắm quyền chi phối.
Mới đây, LDG đã công bố xây dựng 1.068 căn hộ thuộc Saigon Intela tại Nam Sài Gòn. Saigon Intela trước đây là dự án chung cư cụm B, một phần khu dân cư 13E, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh (tên thương mại là SparkleValue Homes) do Công ty TNHH Sparkle Value Homes - liên doanh giữa CapitaLand và Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư. Tháng 6 vừa qua, CapitaLand đã công bố thoái 65% vốn ở liên doanh này với tổng số tiền 4,6 triệu USD. Theo LDG Group, giá bán của Saigon Intela là khoảng hơn 1 tỷ đồng/căn và theo như dự kiến, khu căn hộ này sẽ đưa vào sử dụng năm 2019.
Lực đẩy M&A
Theo thống kê của Hiệp Hội Bất động sản TP. HCM, thị trường BĐS đang dần phát triển ổn định. Cụ thể, trong hai quý đầu năm 2017, tín dụng BĐS có mức tăng trưởng khá cao, 6,35%. Tín dụng tăng trưởng nhưng lãi suất đã được nhiều ngân hàng giữ ổn định và khá hợp lý, hiện tại lãi suất vay mua nhà xã hội ở mức 4,8%. Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS không có nhiều biến động, luôn chiếm khoảng 10% tổng dư nợ.
Hơn nữa, trong số 18.000 doanh nghiệp vừa thành lập trên địa bàn TP.HCM thì có 1/3 là doanh nghiệp BĐS. Thị trường khởi sắc khiến việc mua bán và sáp nhập diễn ra sôi động. Theo đó, hàng loạt thương vụ đã được các "đại gia" trong nước và nước ngoài triển khai nhằm thâu tóm "quỹ đất vàng".
Nhận định về xu hướng M&A BĐS trong năm nay, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Bộ phận đầu tư Savills cho rằng, thời gian qua, thị trường BĐS đã chứng kiến những tính toán mang tính chiến lược của các nhà đầu tư, bao gồm cả mua bán, sáp nhập và hợp tác phát triển.
Về phía các nhà đầu tư nội, mặc dù không thu hút nhiều sự chú ý nếu so với các nhà đầu tư ngoại, nhưng đóng vai trò quan trọng, thể hiện trong các thương vụ sáp nhập, hợp tác phát triển. Ông Khương chia sẻ thêm, nhà đầu tư vẫn xem thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều tiềm năng để khai thác, song chủ yếu nhắm đến những dự án đã có "đất sạch" để tham gia, tránh mất nhiều thời gian cho đền bù và cơ hội đầu tư triển vọng hơn.
