Nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản quý 3/2026 tại hai đầu tàu kinh tế là TP.HCM và Hà Nội qua các báo cáo nghiên cứu của Savills, có thể thấy thị trường đang trải qua một giai đoạn thanh khoản chịu nhiều áp lực lớn từ chi phí vốn và khả năng chi trả của người mua.
Quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 42% so với quý trước, lượng căn bán được giảm 17%, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lùi về 39%. Đáng chú ý, giá bán sơ cấp bình quân vẫn ở mức khoảng 107 triệu đồng/m², còn phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm 4% nguồn cung sơ cấp.
Cả khách du lịch lẫn khách công tác đều có xu hướng ưu tiên lưu trú tại khu vực trung tâm TPHCM, đặc biệt là quận 1 cũ. Tuy nhiên, việc phát triển dự án tại đây không dễ dàng do nhà đầu tư cần quỹ đất đủ lớn, có pháp lý rõ ràng và phù hợp với yêu cầu vận hành.
Dù thị trường có nhiều biến động nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, nhiều chuyên gia lý giải nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm.
Thanh khoản thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đang ở mức chạm đáy trong vòng 10 năm qua.
Đánh giá về thị trường căn hộ Hà Nội, Savills chỉ ra thực trạng đáng báo động về sự lệch pha giữa thu nhập và giá nhà. Khi các sản phẩm trên 6 tỷ đồng chiếm tới 73% lượng giao dịch, liệu cơ hội nào còn lại cho người mua nhà thực?
Theo Savills, do quỹ đất mặt nước tại trung tâm ngày càng hạn chế, kết hợp với các dự án hạ tầng lớn như tuyến Metro và nút giao giao thông, phân khúc này có tính thanh khoản cao và giữ giá trị tốt trước lạm phát.
Trong khi giá thuê văn phòng trung bình tại TP.HCM duy trì ở mức 870.000 đồng/m²/tháng, nguồn cung mới dồi dào tại Hà Nội đang tạo ra cạnh tranh gay gắt về giá và ưu đãi. Đây là thời điểm vàng để các doanh nghiệp nắm bắt xu hướng giá thuê và lựa chọn vị trí làm việc tối ưu ngân sách.
Giá nhà tăng cao kéo thanh khoản chậm lại. Chuyên gia nhận định giá bất động sản khó giảm sâu trong nửa cuối năm 2026, nhưng cũng khó xuất hiện các đợt tăng nóng.
Theo Savills, giá chung cư Hà Nội tiếp tục neo ở mức khoảng 100 triệu đồng/m², trong khi phân khúc bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường, đang thấy rõ sự lệch pha cung cầu.
Giá nhà TP.HCM tiếp tục leo thang, đạt mức cao nhất kể từ khi Savills công bố chỉ số SPPI. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, lời giải cho bài toán an cư không chỉ nằm ở giá bán.
Để giải quyết bài toán nhà ở, chuyên gia Savills cho rằng, khi nhà ở được coi trọng về mặt chiến lược giống như các mạng lưới giao thông hoặc năng lượng, nó sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư dài hạn.
Việc điều chỉnh mặt bằng giá sẽ khó xảy ra trong năm 2025, xu hướng hạ nhiệt nếu có sẽ diễn ra từ năm 2026 trở đi khi thị trường đón thêm nhiều nguồn cung mới, theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội.
Sự bùng nổ của thương mại điện tử đã đặt ra câu hỏi liệu nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ có bị ảnh hưởng đáng kể hay không?
“Nhiều mặt bằng từng được coi là "vàng" trước đây nhưng hiện nay lại không thu hút được khách thuê. Đáng chú ý, hiện nay, thương mại điện tử phát triển mạnh, nhiều doanh nghiệp lựa chọn đẩy mạnh bán hàng online thay vì thuê mặt bằng lớn”, chuyên gia Savills đánh giá.
Chuyên gia của Savills nhận định, mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở.
Theo Savills, việc TP.HCM chính thức ban hành bảng giá đất mới, đánh dấu bước tiến quan trọng với mức giá tăng từ 4 đến 38 lần, nhằm minh bạch hóa và tiệm cận giá trị thị trường.
Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội, giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra.
Thị trường căn hộ dịch vụ ở Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hải Phòng, Bắc Ninh đang đứng trước cơ hội phát triển lớn.
Chuyên gia ở Savills nhận định tuyến metro sẽ mang lại tác động đến giá bán và giá cho thuê bất động sản xung quanh các nhà ga.