Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS: Cả nước có gần 500 chung cư tồn tại tranh chấp
Tuy nhiên theo ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), con số 458 chung cư tồn tại tranh chấp chỉ được tổng hợp từ trên 40 địa phương, chưa nhìn hết toàn bộ thị trường.
“Nếu chỉ nhìn về nội dung phạm vi công trình dự án mà chúng ta đang hiện hữu, thì chưa bao quát hết toàn cảnh quản lý chung cư trên cả nước, nếu chỉ tập trung vào đó thì bức tranh vẫn chưa thực sự sáng sủa”, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS nhấn mạnh.
Hiện cả nước có 4.422 chung cư, trong đó 458 chung cư tồn tại tranh chấp, tương đương 10%. Tuy nhiên, con số 458 chung cư là được tổng hợp từ trên 40 địa phương. Trong đó, có 262/458 chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập Ban Quản trị. Có nghĩa là dự án có nhiều tranh chấp nó sẽ nhỏ hơn rất nhiều, cỡ khoảng 5%. Hoặc cũng không loại trừ 262 chung cư trên có tranh chấp dẫn đến không tổ chức được.
Về tranh chấp phí bảo trì chung cư, ông Hưng cho biết, con số này chiếm 68% tranh chấp và chiếm 14,8% cung cư có vấn đề. Còn có phần sở hữu chung, riêng, qua tổng hợp có khoảng 47%, tương đương 10% các tranh chấp. Ngoài ra còn một số khác, nhưng không nhiều, chỉ một vài phần trăm, một vài dự án.
Qua công tác quản lý và theo dõi thực hiện các văn bản pháp luật, qua khảo sát thực tế địa phương, chủ đầu tư, dự án, tháng 3 vừa qua, ông Hưng thông tin, Bộ Xây dựng đã đi khá nhiều để lắng nghe và phản hồi các chính sách địa phương để xem thực tế các vướng mắc.
Qua theo dõi, các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn.
Thứ nhất, thời gian vừa qua có 1 số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng và đúng đối tượng, chưa có quy định chế tài xử phạt cụ thể.
Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng, gây ra việc nhầm lẫn, không biết thẩm quyền trách nhiệm là ai. Hoặc một số chủ đầu tư không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng.
Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý, đa số các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư. Trong khi người dân chưa ý thức được điều khoản bất lợi cho mình, từ đó dẫn đến mâu thuẫn, đòi quyền lợi.
Thứ tư, công tác thực thi pháp luật chưa tốt. Về cơ bản, quản lý vận hành nhà chung cư đã tạo ra hành lang pháp lý khá đầy đủ, nhưng con người từ trung ương đến địa phương rất thiếu và yếu nên thực thi chưa tốt.
“Thực tế, Cục quản lý là đơn vị quản lý và xây dựng lên khung khổ pháp lý nhưng hiện chỉ có 6 người làm việ này, ở địa phương cấp sở có 4 người. Chưa kể, họ còn phải quản lý đồng thời rất nhiều công việc khác”, ông Hưng thông tin.
Thứ năm, các đối tượng nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình, dẫn đến những hiểu nhầm hoặc đòi hỏi quá đáng.
Trong khi đó, khi xảy ra tranh chấp lại chưa chủ động ngồi với nhau, nên xung đột đẩy lên cao gây ra hiện tương căng băng rôn.
“Ở đây, muốn có tiếng nói đồng thuận phải có cách nhìn cách hiểu về các quy định trong các văn bản pháp luật giống nhau. Đối với một số tranh chấp thì ngồi xuống, gặp mặt nhau, giải thích các căn cứ pháp luật, có nghĩa phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật”, ông Hưng nhấn mạnh.
Ông Hưng cho rằng, còn nhiều bất cập trong các quy định vai trò, trách nhiệm của các chủ thể tham gia công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Chẳng hạn, đối với mô hình tổ chức vận hành, nếu chỉ là đơn vị quản lý vận hành thì họ được đăng ký để quản lý vận hành. Nhưng mô hình chúng tôi đang đề xuất hiện nay là chủ đầu tư quản lý vận hành và đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Nếu chủ đầu tư quản lý vận hành có nghĩa là không có Ban Quản trị nữa.
“Chúng tôi cũng đang nghiên cứu tỷ lệ bầu khi tham gia Hội nghị nhà chung cư, trên cơ sở sẽ giảm để việc tổ chức thành lập Ban Quản trị một cách nhanh chóng hơn. Về thành viên Ban quản trị, chúng tôi đang đề xuất đưa vào các người như kiến trúc sư, luật sư, chuyên gia bất động sản,…tuy nhiên Bộ Tư pháp lại yêu cầu điều chỉnh lại”, ông Hưng thông tin.
Về phí bảo trì, hiện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đang nghiên cứu và sẽ có những ghi nhận ý kiến và kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đang diễn ra.
“Tuy nhiên, nếu thành viên Ban Quản trị sử dụng sai phí bảo trì thì cách tốt nhất là mọi người tập trung nhiều hơn vào các công cụ như tòa án để đòi lại quyền lợi tốt hơn”, ông Hưng nhấn mạnh.
