Thủ tục xin cấp lại Sổ đỏ để chuyển nhượng
Câu hỏi: Năm 2005, anh chị tôi có mua thửa đất 100 m2 (một phần của thửa đất có diện tích 200 m2) có hợp đồng mua bán đã công chứng.
Thửa đất 200m2 này đứng tên người chủ đất bán cho anh chị tôi trước đây được thế chấp cho ngân hàng, sau đó người chủ này vay tiền bên ngoài (gọi là bên thứ 3) để đáo hạn rút giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất ra từ ngân hàng và để bên thứ 3 giữ. Việc mua bán chưa làm được thủ tục sang tên vì GCN bị bên thứ 3 giữ.
Hiện tại anh chị tôi có làm thủ tục trình báo mất GCN lên Phòng Tài nguyên - Môi trường và đăng báo mất GCN trên 3 số báo liên tiếp và trong thời gian đó không có ai đến tranh chấp. Sau đó anh chị tôi đã nhận được quyết định đủ cơ sở để cấp lại GCN của phòng Tài nguyên - Môi trường huyện. (Người chủ bán đất rất hợp tác trong việc giúp anh chị tôi sang tên). Vậy cho hỏi:
1/ Những rủi ro và tranh chấp nào có thể xảy ra với bên thứ 3?
2/ Khi đủ điều kiện được cấp lại GCN như vậy có thể sang tên trực tiếp cho anh chị tôi không hay phải sang tên cho chủ cũ rồi mới có thể sang tên lại cho anh chị tôi? Giả sử phải sang tên lại cho chủ cũ thì có phải làm lại hợp đồng mua bán công chứng hay không?(Đã có hợp đồng mua bán rồi).
3/ Ý kiến của luật sư về trường hợp này và những việc cần làm để có thể sang tên được cho anh chị tôi?
Độc giả: Nguyễn Chính
Email: nguyenchinh1409@gmail.com
Luật sư BASICO xin trả lời như sau:
Trong trường hợp bạn hỏi, anh chị của bạn chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp của diện tích đất 100m2, do phía người chủ bán đất và anh chị bạn chỉ mới ký kết Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chưa hoàn tất thủ tục sang tên.
Do vậy, nếu anh chị của bạn đã nhận được quyết định của Phòng Tài nguyên Môi trường huyện đủ cơ sở để được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi cấp lại, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho người đứng tên là người chủ bán đất cho anh chị bạn, sau đó người chủ đất và anh chị bạn tiến hành thủ tục tách thửa đối với diện tích đất 100m2 mà anh chị bạn đã nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 100m2 cho anh chị của bạn.
Về bên thứ ba, nếu có thỏa thuận về việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của bên thứ ba, nhưng chưa công chứng và đăng ký thế chấp, thì sẽ không được quyền ưu tiên xử lý quyền sử dụng đất nói trên.
Như vậy, rủi ro có thể xảy ra đối với anh chị bạn là có thể gặp khó khăn trong khi tiến hành các thủ tục để cấp lại Giấy chứng nhận và sang tên quyền sử dụng đất, nếu Bên thứ ba khiếu nại. Đặc biệt, bên thứ 3 có thể khởi kiện đòi nợ, đồng thời yêu cầu Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển nhượng thửa đất đối với chủ sử dụng đất.
