Phân khúc nào đang có lượng hàng tồn kho nhiều nhất trên thị trường BĐS?
Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hà Nội và TPHCM là hai địa phương có giá trị tồn kho bất động sản lớn nhất cả nước, chiếm gần 40%.
Theo đó, giá trị tồn kho bất động sản giảm 101.207 tỉ đồng (tương đương giảm gần 79%) so với quí 1/2013 và giảm 23.548 tỉ đồng (giảm hơn 46%) so với cuối năm 2015. Từ tháng 12/2016 đến nay, tồn kho bất động sản đã giảm 3.682 tỉ đồng (giảm gần 12%).
Còn theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, tốc độ giảm tồn kho bất động sản đã chậm lại, lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng đầy đủ.
Tồn kho nhiều nhất là đất nền nhà ở với hơn 3,3 triệu mét vuông, tương đương 13.014 tỉ đồng; tiếp theo là nhà thấp tầng với 3.447 căn, tương đương 7.268 tỉ đồng. Căn hộ chung cư tồn 3.200 căn, tương đương 4.579 tỉ đồng; đất nền thương mại tồn 648.139 mét vuông, tương đương 2.480 tỉ đồng.
Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment, con số hơn 13.000 tỷ đồng không phải là con số lớn. Vấn đề quan trọng nhất ở đây là căn cứ để tính, phương pháp tính số liệu tồn kho là gì, và định nghĩa như thế nào về sản phẩm tồn kho.
Ví dụ như tồn kho là thành phẩm bán chưa được hay là hàng đang trong quá trình xây dựng. Cách hiểu giữa người đọc hàng tồn kho và phương pháp tính số liệu của một số đơn vị thống kê và nghiên cứu thị trường có thể có độ chênh nên sẽ không chính xác.
Mặt khác, ông Phan Công Chánh phân tích, định nghĩa một cách đơn giản hàng tồn kho là hàng chưa bán được, thì số liệu phải được cập nhật từ các đơn vị bán hàng, đơn vị phát triển dự án. Nhưng nếu căn cứ trên số liệu này để tính thì rất khó. Vì chuyện báo cáo thì cứ báo cáo, còn vấn đề kiểm soát thì đâu có ai kiểm soát, và cũng không có nguồn lực để kiểm tra những thành phẩm còn dở dang, đang xây dựng.
"Rõ ràng nếu tính số lượng sản phẩm này vào thì số liệu tồn kho bất động sản sẽ rất lớn. Nên tôi nghĩ chính xác nhất theo cách đang hiểu tồn kho là thành phẩm rồi nhưng chưa bán được", ông Chánh cho biết thêm.
“Con số tồn kho bất động sản hiện tại giảm vì thị trường đang tốt, nhiều dự án đang triển khai lại. Giá đất bây giờ cao gấp đôi so với thời điểm năm 2007, 2008 lúc thị trường đang khủng hoảng. Giá căn hộ cũng đã đạt được mức độ 80 - 90% so với thời điểm đó. Do đó, khi giá trị bất động sản tăng lên thì việc giải phóng hàng tồn kho sẽ rục rịch trở lại”, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Việt An Hòa, nhận định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM , nêu một thực tế khác, với 500 dự án trên địa bàn thành phố bị ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”. Chính vì vậy, con số thống kê hàng tồn kho đến nay chỉ mang tính tham khảo, chưa phản ánh hết thực tế thị trường.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo đến cuối năm 2017 lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội sẽ tốt hơn vì một số dự án từ các chủ đầu tư có thương hiệu sắp tới sẽ tung ra một lượng lớn các nhà ở phân khúc trung bình. Đây là phân khúc có nhu cầu lớn, vì vậy thị trường dự báo sẽ sôi động ở phân khúc này và thanh khoản tốt. Trong các quí còn lại của năm 2017, lượng căn hộ hoàn thành mới tại Hà Nội dự kiến đạt hơn 20.000 căn, với 50% là phân khúc nhà trung cấp.
Còn tại TPHCM, Hiệp hội này dự báo từ nay đến cuối năm 2017 lượng giao dịch căn hộ tại TPHCM tiếp tục đạt cao. Từ nay đến cuối năm, TPHCM có 25.000-27.000 căn hộ được đưa ra thị trường và phân khúc trung bình sẽ chiếm lĩnh thị trường.
