Mặt bằng bán lẻ đang trên đà hồi phục?
Thời điểm cuối năm 2021 và đầu năm 2022, các tập đoàn lớn trong và ngoài nước liên tục mở rộng mạng lưới kinh doanh. Những thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước như MUJI, Aeon Group, Con Cưng, Thế giới Di động... gần đây liên tục mở cửa hàng mới được xem là tín hiệu cho thị trường bán lẻ phục hồi, mặt bằng cho thuê lấp đầy chỗ trống.
Theo nhận định của chuyên gia, sau khi người dân thích ứng hoàn toàn với tình hình mới, tỷ lệ bao phủ vắc-xin Covid-19 cao, cùng với việc mở cửa lại du lịch và các đường bay quốc tế sẽ giúp phân khúc bất động sản bán lẻ sớm phục hồi trở lại.
Có thể thấy, năm 2021 việc buôn bán kém khởi sắc khiến thị trường bán lẻ kém ảm đạm. Các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc lấp đầy mặt bằng kinh doanh.
Tuy vậy, đến thời điểm cuối năm 2021 và đầu năm 2022, các tập đoàn lớn trong và ngoài nước liên tục mở rộng mạng lưới kinh doanh đang khiến mặt bằng cho thuê có dấu hiệu khởi sắc. Báo cáo của CBRE Việt Nam chỉ ra, những thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước như MUJI, Aeon Group, Con Cưng, Thế giới Di động... gần đây liên tục mở cửa hàng mới. Tháng 1/2022, Công ty CP Con Cưng mở cửa hàng theo mô hình "super center" đầu tiên tại quận 1 với diện tích 2.000 m2. Con Cưng còn đặt mục tiêu mở rộng mô hình này ở các quận, huyện khác nhau, cứ 2-3 quận có một cửa hàng. Ngay sau Tết Nguyên đán, Con Cưng mở 2 cửa hàng tại quận 5 và quận Phú Nhuận.
Tương tự, Thế giới Di động cùng lúc mở 5 chuỗi cửa hàng thuộc nhóm AVA bao gồm: AVAFashion - chuỗi cửa hàng thời trang gia đình, AVASport - chuỗi cửa hàng chuyên đồ thể thao, AVAKids - chuỗi cửa hàng cho mẹ và bé, AVAJi - hệ thống bán lẻ trang sức, AVACycle - chuỗi cửa hàng xe đạp dưới hình thức "shop in shop" tại hệ thống Điện máy Xanh. Các cửa hàng này đều nằm tại những vị trí đắc địa ở các tuyến đường sầm uất của Tp.HCM.
Đánh giá về phân khúc bất động sản cho thuê trong thời gian tới, CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường bán lẻ Tp.HCM sẽ khởi sắc vào cuối năm 2022, sẽ đẩy giá thuê mặt bằng phục hồi vào nửa cuối năm 2022.
Cũng theo Savills Việt Nam, bước sang năm 2022, Việt Nam đã đạt được tỷ lệ tiêm chủng vắc-xin cao, hướng đến khả năng miễn dịch cộng đồng. Đây là một tín hiệu rất tốt giúp phân khúc bất động sản cho thuê, bán lẻ nhanh chóng hồi phục và phát triển.
Nếu kịch bản Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp thì đây vẫn là cơ hội để nhiều nhãn hàng có thể tìm kiếm những mặt bằng thuê lý tưởng với giá thuê hợp lý hơn so với thời điểm trước Covid-19, đặc biệt là các thương hiệu nước ngoài. Do vậy, nhu cầu tìm kiếm mặt bằng thuê tiếp tục gia tăng trong năm 2022.
Trong đó, các mặt bằng tại khối đế bán lẻ khu chung cư và trung tâm thương mại (TTTM) sẽ được chuộng hơn so với nhà phố do tiện ích của tổng khu mang lại. Trong năm nay, thị trường bán lẻ kỳ vọng sẽ khôi phục lại sức hút nhờ lượng lớn các thương hiệu nước ngoài cho tất cả các phân khúc bán lẻ, từ thời trang, mỹ phẩm, gia dụng… vào thị trường Việt Nam.
Chia sẻ về giải pháp lấp đầy khối đế chung cư cho thuê, đại diện Savills Việt Nam cho hay, để kịp thời đáp ứng nhu cầu của khách thuê và giải quyết bài toán về mặt bằng trong năm 2022.
Thứ nhất, các đơn vị cho thuê bán lẻ nên cân nhắc điều chỉnh lại phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê trong thời gian Covid. Ví dụ, các hộ kinh doanh có thể được phép thanh toán hàng tháng, thay vì đóng gộp 3 tháng như trước. Để giảm áp lực tài chính cho các nhãn hàng trong giai đoạn phục hồi hoạt động kinh doanh, giá thuê có thể giảm 20-30% và sẽ được thanh toán bù vào các năm sau của hợp đồng. Ngoài ra, các nhà phát triển TTTM và dự án chung cư cũng nên cân nhắc các tiện ích khác về chỗ để xe hay biển hiệu quảng cáo.
Thứ hai, hoạt động truyền thông marketing cũng cần được các nhà phát triển chủ động xem xét và thực hiện để tăng nhận diện cũng như kéo nhiều nhãn hàng bán lẻ về thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt và ổn định. Đặc biệt trong thời điểm dịch bệnh khó khăn, rất nhiều hộ kinh doanh, tuy bày tỏ nguyện vọng và thiện chí, vẫn đang có thái độ dè dặt trong việc đi thuê cửa hàng trực tiếp. Vì vậy, bản thân các đơn vị cho thuê cần tạo ra những chương trình marketing nhấn mạnh về ưu đãi, tiện ích và chính sách hỗ trợ để thu hút không chỉ khách thuê mà cả người mua sắm đến với dự án trong khoảng thời gian hồi phục hiện nay.
Thứ ba, diễn biến dịch bệnh khó dự đoán cũng yêu cầu nhà phát triển bất động sản phải luôn chuẩn bị phương án dự phòng để sẵn sàng thích nghi. Một phương án tiềm năng mà đơn vị cho thuê có thể cân nhắc là việc phân bổ hoặc tái cơ cấu mặt bằng. Thay vì cung cấp địa điểm cho mục đích thương mại, tầng khối đế thuộc các TTTM và dự án chung cư có thể được tận dụng với công năng cho thuê văn phòng. Do lệnh nới lỏng giãn cách được triển khai trong những tháng cuối năm 2021, các doanh nghiệp đang dần quay trở lại với môi trường làm việc trực tiếp. Điều này vô hình trung khiến nhu cầu về văn phòng tại Hà Nội sang năm 2022 gia tăng. Vì vậy, các đơn vị cho thuê hoàn toàn có thể nắm lấy xu hướng này và chuyển hướng sang cho thuê văn phòng để lấp đầy các tầng khối đế của TTTM hay dự án chung cư hiện đang bị bỏ trống và không được sử dụng.
Đáng chú ý, thị trường bán lẻ trong năm vừa qua cũng nhận thấy nhu cầu gia tăng trong việc mở rộng cửa hàng flagship thuộc các lĩnh vực thời trang, mỹ phẩm, và ẩm thực. Mặc dù giá thuê mặt bằng bị đẩy lên 15% so với cùng kỳ năm trước do hạn chế về nguồn cung, Savills cho biết nhiều doanh nghiệp bán lẻ hạng sang ở khu vực trung tâm vẫn có dự định đẩy mạnh hoạt động tại thị trường Hà Nội. Vì vậy, đây cũng là xu hướng mà các nhà phát triển mặt bằng bán lẻ TTTM hay chung cư cần quan tâm để cải thiện tình hình cho thuê và đảm bảo tỷ lệ lấp đầy trong tương lai.
