Dự báo căn hộ TPHCM tiếp tục tăng giá trong những tháng cuối năm 2019, khu vực nào đáng để đầu tư?
Trong ba năm qua, mức giá sơ cấp trên toàn thị trường căn hộ TPHCM đã tăng trung bình là 7% mỗi năm và công ty tư vấn CBRE dự báo trong hai năm tới sẽ tiếp tục tăng dự kiến trung bình là 5-10% theo năm.
Dữ liệu từ CBRE cho thấy, những dự án mở bán trong quý II vừa qua được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, trên 80%, mặc dù giá đã tăng 5% đến 10% so với đợt trước.
Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và tình hình kinh doanh tốt tại các giai đoạn trước, giá bán trung bình thị trường đạt 1.873 USD/m2, tăng 5% theo quý và 20% theo năm. Giá bán tăng ở tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, Quận 2, 7 và 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 15%-25% theo năm.
Về tốc độ tăng giá cuối năm, CBRE nhận định, phân khúc trung cấp sẽ tăng chậm hơn vì có lượng nguồn cung lớn ở các khu vực phía Đông, Tây và Nam của TPHCM.
Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung cũng như chất lượng dự án ngày càng tốt hơn. Đặc biệt, những tháng cuối năm 2019, CBRE nhận định tại thị trường khu Đông TPHCM sẽ có một lượng lớn nhà ở cao cấp được tung ra thị trường, khoảng 7.000 căn và phần lớn nằm tại Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi (quận 2).
CBRE dự báo phân khúc cao cấp sẽ có mức tăng thấp hơn là 6% theo năm vì sản phẩm tốt nhưng vị trí xa trung tâm hơn. Còn đối với những dự án thuộc quận 2, 4, 9 hay 7 đang tăng mạnh. Một phần do các dự án sắp được giới thiệu ra thị trường đều toạ lạc ở những vị trí hấp dẫn, phần khác nguồn cung sẽ không được dồi dào như một vài năm trước.
Về nguồn cung tương lai, CBRE dự báo thị trường sẽ có thêm 23.000 căn hộ vào nửa cuối năm 2019. Nguồn cung tương lại chủ yếu đến từ các doanh nghiệp BĐS lớn trong và ngoài nước như Vingroup, Keppel Land, CapitaLand, Phúc Khang Corp., Novaland, Đại Quang Minh, Đất Xanh, hay các dự án của Khang Điền…
Cụ thể, thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn từ phía Đông được dẫn đầu bởi Vinhomes Grand Park với hơn 10.000 căn và năm dự án mới tại Quận 9. Ngoài quận 9, nguồn cung căn hộ mới trong những tháng tới tại khu vực trung tâm Quận 2 cũng xấp xỉ ở con số 7.000 căn, trong đó tập trung chủ yếu dọc đường Mai Chí Thọ và các trục đừng chính khác.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, cuối năm 2019 một "đại gia" tên tuổi trong ngành địa ốc sẽ công bố một đại dự án căn hộ cao cấp trên đường Mai Chí Thọ, quận 2. Với quy mô lên đến hàng chục hecta, ước tính sẽ có khoảng 2.000 căn hộ từ dự án này sẽ được cung cấp cho thị trường khu Đông.
Hay ngay sát giao lộ Mai Chí Thọ - Xa lộ Hà Nội là một khu đất rộng hơn 5ha của một "ông lớn" địa ốc TPHCM khác, hứa hẹn thị trường sẽ đón nhận thêm gần 1.000 căn hộ với giá bán dự kiến từ 90 - 100 triệu đồng/m2 trong quý cuối năm nay.
Khu căn hộ siêu sang Empire City của Keppel Land hiện đang có tiến độ xây dựng khá tốt... Giá bán dự án này khá cao khi lên tới 150 - 185 triệu đồng/m2 nhưng vẫn ghi nhận tốc độ giao dịch tốt bởi nguồn cung sản phẩm mới trong khu vực này hiện đang khan hiếm.
Cũng trên tuyến đường này, Dự án Rome by Diamond Lotus do tập đoàn Phúc Khang đầu tư và đang được DKRA Vietnam tư vấn tiếp thị, phân phối dự kiến sẽ ra mắt cuối năm nay. Được biết, dự án được phát triển trên ba giá trị cốt lõi Heritage - Boutique - Resort, kiến trúc mang đậm phong cách La Mã cổ điển của thành Rome (Italy) với các tiện ích cao cấp như hồ bơi khoáng mặn vô cực tràn bờ 1.100m2, vườn La Mã 3.000m2...Các căn hộ tại đây có mức giá từ 4,25 tỷ đồng/căn, khách mua căn hộ sẽ có thời gian thanh toán 30 tháng, đợt 1 chỉ 10% và tối đa 50% cho đến khi nhận nhà, bên cạnh đó khách hàng còn được ngân hàng hỗ trợ tài chính lên đến 20 năm.
Quan sát trên thị trường có thể thấy nguồn cung tương lai chủ yếu tập trung ở khu vực phía Đông TPHCM. Theo đánh giá của các chuyên gia, cùng với nguồn cung lớn thị trường bất động sản khu Đông đang hút mạnh khách hàng là bởi sự đột phá về phát triển hạ tầng giao thông. Những công trình giao thông hiện hữu và đã đi vào hoạt động như hầm sông Sài Gòn, đường Võ Văn Kiệt, cầu Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn 2 nối từ trung tâm TPHCM với quận 2 và quận 9, hay đường Phạm Văn Đồng, nối Sân bay Tân Sơn Nhất với quận Thủ Đức, tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây…thì những kế hoạch đang được triển khai của thành phố cũng cho thấy khu vực này rất tiềm năng.
Đặc biệt, TPHCM mới đây đã phê duyệt cuộc thi quốc tế ý tưởng quy hoạch đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông trong phạm vi các quận 2, 9 và Thủ Đức với diện tích hơn 21.172 ha, mục tiêu đưa khu Đông thành khu đô thị sáng tạo, trong đó chiến lược của TPHCM là đưa hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ phải đi trước một bước. Điều này cho thấy rằng khu vực này nhận được sự quan tâm lớn từ chính quyền TPHCM.
Mới đây, TP.HCM cũng đã cho đầu tư nâng cấp nhiều tuyến đường ở khu Đông lên 40-60m tại quận 2, gồm: Đỗ Xuân Hợp, Đồng Văn Cống, Nguyễn Duy Trinh, Lê Văn Việt, Nguyễn Xiển,... nhằm sớm giúp kết nối đồng bộ với tuyến Vành đai 2. Cơ quan hợp tác quốc tế Hàn Quốc sẽ tài trợ 2,04 triệu USD để nghiên cứu tiền khả thi dự án xây dựng tuyến đường sắt một ray (monorail) số 2 (đoạn Nguyễn Văn Linh - Thủ Thiêm. Dự án có tổng chiều dài đi trên cao là 27,2 km. Hướng tuyến dự án đi theo Quốc lộ 50 - Nguyễn Văn Linh - Mai Chí Thọ - Trần Não - Khu đô thị Bình Quới. Hiện Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM đã đưa dự án này vào danh mục những dự án kêu gọi đầu tư giai đoạn 2019-2020.
Một chuyển động mới nhất, Sở Giao thông Vận tải TPHCM vừa có buổi làm việc với các đơn vị liên quan của tỉnh Đồng Nai nhằm tìm kiếm phương án tối ưu để đầu tư dự án tuyến đường sắt nhẹ Thủ Thiêm - Long Thành, chuẩn bị kết nối TPHCM với sân bay Long Thành trong tương lai. Theo đó, tuyến đường đi song song bên phải tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và có lộ trình đi qua Nhơn Trạch và kết thúc tại trung tâm huyện Long Thành. Trong tương lai, tuyến đường sắt này sẽ trở thành một trong những điểm kết nối trọng điểm và xuyên suốt của toàn tuyến đường sắt Bắc – Nam, sẽ tiếp tục được đầu tư kéo dài từ TP.HCM đến TP. Mỹ Tho (tỉnh Tiền Giang) và TP. Cần Thơ.
Đánh giá về triển vọng căn hộ tại TPHCM, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng TPHCM là thành phố cửa ngõ và là trung tâm thương mại, phản ảnh tốc độ tăng trưởng lên thị trường nhà ở sôi động. Thời điểm này là thời cơ chín muồi cho các dự án nhà ở, với xu hướng di dân vào thành phố mạnh mẽ và tỷ lệ đô thị hóa thấp, quy mô hộ gia đình tương đối cao và thực trạng thiếu sản phẩm nhà ở chất lượng.
Cũng theo đại diện Savills, đây là thời kỳ đầu tiên của lối sống tại căn hộ có mật độ dân số cao, với diện tích vừa phải (1-2 phòng ngủ) từ đó tạo điều kiện cho các sản phẩm nhà ở giá phải chăng cho thị trường đại chúng. Từ trước đến nay, chủ yếu nguồn cung của thị trường nằm ở phân khúc hạng C; thực trạng này dự kiến sẽ tiếp tục được ghi nhận trong nguồn cung được bàn giao và ra mắt thị trường trong tương lai. Người mua trong phân khúc này chủ yếu là người mua nhà có nhu cầu ở thực; ở Việt Nam thì thường đối tượng khách hàng này không chịu quá nhiều rủi ro từ việc vay mượn, vì vậy khả năng bong bóng bất động sản là khá thấp.
Tuy phân khúc căn hộ hạng C đã và đang thống lĩnh thị trường, nhưng giờ đây ngày càng có nhiều các dự án căn hộ hạng B và A mở bán - trong đó, một vài dự án được chào bán với giá cao đáng kinh ngạc. Những căn hộ hạng A có xu hướng nằm gần trung tâm thành phố và được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế. Khách hàng đang hướng dòng tiền vào phân khúc căn hộ này với mục đích mua cho thuê bởi vì nhu cầu người nước ngoài làm việc và sinh sống ở TPHCM ngày một tăng.
Chưa kể, giới quan sát cũng nhận định, nguồn kiều hối chảy về Việt Nam nhiều cũng hỗ trợ không nhỏ cho khả năng thanh toán cho các sản phẩm bất động sản. Chính sách cho người nước ngoài mua bất động sản ở Việt Nam được cho là nhân tố có những tác động tích cực đến thị trường. Trong khi đó, việc dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng nhanh trong những năm gần đây cũng tác động tốt đến thị trường bất động sản.
