Dự án xây nhà giá rẻ từ 700 triệu đồng: “DN không thể bỏ đó đi đánh golf mà không phải tư duy”

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam 2016 – 2017 toàn cảnh và dự báo”, lời tuyên bố xây dựng xây dựng từ 200.000 - 300.000 căn hộ của Tập đoàn Vingroup có giá từ 700 triệu đồng đã làm nóng dư luận.

Ngoài những áp lực của DN và sự mong đợi của người dùng thì nhiều môi giới cũng băn khoăn về tính khả thi cũng như chất lượng của các dự án dạng cùng với thị trường ngành trong năm 2017.

Chúng tôi đã có cuộc PV nhỏ đối với Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề này:

Làm nhà giá rẻ, DN không thể ngồi đó hay đi đánh golf mà không phải tư duy

- Thưa ông, gần đây một số chủ đầu tư tuyên bố sẽ phát triển dự án nhà ở giá rẻ 600-700 triệu đồng/căn trong vài năm tới. Ý kiến của ông về vấn đề này?

- Khi Vingroup vừa đưa ra thông tin sẽ có dự án nhà ở giá từ 700 triệu đồng 1 căn hộ thì ngay lập tức Tập đoàn Mường Thanh cũng đưa ra một đề xuất khác là họ sẽ làm dự án giá rẻ hơn… Từ đây có thể bắt đầu một cuộc cạnh tranh có lợi cho người mua nhà. Phân khúc này chắc chắn sẽ sôi động trong tương lai.

Đây là tín hiệu vui, là thành công chính sách của Nhà nước trong phát triển nhà ở giá rẻ.

Và tìm kiếm vật liệu mới, công nghệ xây dựng khác là cái mà các chủ đầu tư tìm kiếm. Điều này sẽ giúp giá nhà ở một phần nào đó sẽ hạ đi.

- Điều này sẽ tạo áp lực lên các dự án nhà ở xã hội và Nhà nước đóng vai trò gì trong việc có những khu vực nhà mang tính phù hợp với lợi nhuận?

- Trong dài hạn, phân khúc nhà thương mại giá rẻ sẽ được thị trường giải quyết tốt hơn nhiều so với cơ chế Nhà nước tạo ra để phát triển nhà ở xã hội. Với nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ luôn phải lo lắng chuyện trợ giúp bằng vốn, lãi suất hay đất đai… lấy nguồn lực từ nơi khác sang, do đó mất nhiều thời gian và không thể hiệu quả bằng để thị trường tự điều chỉnh.

Tuy nhiên, sự thực tôi vẫn cho rằng chính sách nhà ở xã hội chỉ nên coi là khuyến khích để thị trường quan tâm đến phân khúc giá rẻ. Sau đó chúng ta muốn phát triển chúng ta phải dựa vào cơ chế thị trường để phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng cần thay đổi, cần cạnh tranh nhau để tăng phân khúc nhà ở giá rẻ, chứ đừng có xem Nhà nước năm nay có bao nhiêu nhà ở xã hội để “ông này chi với ông kia”. Kiểu tư duy đó cũ rồi.

Nếu chúng ta muốn tìm kiếm lợi ích thì chúng ta tìm kiếm từ thị trường, đừng tìm kiếm từ cơ chế Nhà nước cho. Chúng ta cần thay đổi cách làm.

- Thực ra, mức 600-700 triệu đồng/căn hộ vẫn là một mức giá khá cao với đa số người có nhu cầu. Theo ông, một căn nhà khoảng bao nhiêu tiền thì có thể đảm bảo lợi ích của DN và lợi ích của người mua nhà?

- Tất nhiên giá nhà hiện nay phụ thuộc vào 3 yếu tố: Thứ nhất là chi phí về đất đai. Thứ 2 là chi phí vốn, nghĩa là vay vốn thì phải trả lãi suất vốn là bao nhiêu. Thứ 3 là chi phí về xây dựng trong đó có nguyên vật liệu. Để xây dựng dự án nhà ở giá rẻ, chúng ta phải giảm được 3 chi phí này.

Việc chủ động về vật liệu, công nghệ xây dựng thì các chủ đầu tư phải lo. Nếu anh lo tốt thì giá của anh có thể giảm đi. Thậm chí trong một nhà chung cư có phần giá cao, có phần giá trung bình, giá rẻ, không nhất thiết một dự án giá rẻ nằm riêng.

Bên cạnh đó, đối với nhà ở giá rẻ như chung cư chẳng hạn, cần đưa hiệu suất sử dụng lên cao hơn. Nói cách khác là làm sao có công nghệ xây dựng được những nhà ở 60-70 tầng, thậm chí khu nào đó ít người quan tâm thì đưa nó xuống giá rẻ.

Tôi cho rằng, có nhiều cách tiếp cận với nhà giá rẻ. Về chi phí vốn, thậm chí chúng ta có thể cho phép sử dụng cơ chế góp vốn ban đầu.

Ví dụ chủ sử dụng lao động có trách nhiệm cấp vốn 1 phần nào đó cho người lao động vào việc giải quyết nhà ở. Ở các nước khác, nhà ở trong chi phí tiền lương là rất rành mạch, mỗi người có bao nhiêu phần trăm.

- Liệu có đáng lo ngại về tình trạng phát triển căn hộ giá rẻ bằng cách chia diện tích nhỏ sẽ dẫn đến sức nén dân số cao, quá tải về giao thông và các hạ tầng xã hội không, thưa ông?

- Đấy là câu chuyện quy hoạch, không liên quan gì đến giá trung bình hay giá đắt. Theo đó, dự án này sẽ có bao nhiêu dân cư hay mở quá nhiều thì phải làm hạ tầng kiểu khác là vấn đề của chủ dự án.

Câu chuyện quy hoạch không liên quan gì đến phân khúc nào cả. Không nên nghĩ vì hạ tầng mà không cho phát triển.

Khi đưa ra một dự án nhà ở giá rẻ, chủ đầu tư đã được Nhà nước duyệt rồi thì không thể ngồi đó hay đi đánh golf mà không phải tư duy bất cứ cái gì. Điều này sẽ làm chết thị trường.

Bất động sản 2017 có nổi bóng bóng?

- Ông dự báo như thế nào về phân khúc nhà ở giá rẻ trong năm sau?

- Năm 2017, khó khăn đối với phát triển nhà ở xã hội còn lớn, nhưng giải quyết nhà ở giá rẻ cần coi là nhiệm vụ trọng tâm bởi đây sẽ là mảng miếng lớn đối với các DN địa ốc và là sản phẩm mà thị trường có nhu cầu nhiều. Các DN nên đầu tư thay vì trợ giúp bao cấp từ Nhà nước.

Thị trường đã thay đổi, từ khi các ông lớn thay đổi tư duy đầu tư, hứa hẹn thời gian tới sẽ có nhiều dự án, nhiều nguồn cung tốt hơn.

Nhà nước luôn phải loay hoay trong việc đưa ra chính sách hỗ trợ, giật chỗ này, vá chỗ kia. Nay vấn đề thị trường đã được thị trường giải quyết, được DN thay vai trò của Nhà nước đảm nhiệm. Theo đó, hướng đi này đúng, trúng và phù hợp với thị trường hóa quan hệ sản xuất và tiêu dùng.

Sau đây, Nhà nước nên tiếp tục trở thành vai “bà đỡ, kiến tạo” những chính sách để giúp thị trường có xu hướng rẻ hóa, đa dạng hóa căn hộ, nhà ở.

- Nhận định của ông về toàn cảnh bất động sản thị trường 2016?

- Năm 2016 có sự chênh lệch lớn ở hai thị trường Hà Nội và TP HCM. Tại phân khúc cao cấp chỉ có lượng cầu 20% nhưng cung trên thị trường lại chiếm đến 80% trong khi phân khúc nhà giá rẻ nguồn cung chỉ ở mức 20% còn nhu cầu chiếm tới 80% thị trường.

Đây là nghịch lý mà chúng ta cần giải quyết trong năm 2017.

- Dự báo có hay không dấu hiệu của bong bóng bất động sản trong năm 2017?

- Theo tôi, năm 2017, khả năng xảy ra bong bóng chưa cao.

Tình trạng bong bóng xảy ra khi tất cả thị trường bất động sản có thể rút toàn bộ vốn ở xã hội, giá bất động sản tăng mà tăng có giá tốc, rộng khắp trên toàn bộ thị trường.

Tuy nhiên, đã đến lúc cần cảnh giác vì rất có thể cuối năm 2017 sẽ “nhen nhóm” dấu hiệu của một bong bóng trong tương lai.

- Cảm ơn ông!

Hồng Minh