'Thay đổi nhỏ' này của Ngân hàng Nhà nước sẽ gây ảnh hưởng lớn tới các đại gia BĐS

Tác động chính của văn bản này là kiểm soát và thu hẹp tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. Những thay đổi khác là không đáng kể.

Cụ thể, NHNN điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với:

- NHTMCP giảm từ 60% xuống còn 40%; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài – giảm từ 60% xuống còn 40%.

- Các tổ chức tài chính phi ngân hàng – giảm từ 200% xuống còn 80%.

- Ngân hàng hợp tác xã – giảm từ 60% xuống còn 40%.

Nguyên nhân NHNN muốn sửa đổi Thông tư 36, theo nhận định của CTCK TP.HCM (HSC), là do tỷ trọng ngày càng tăng của các khoản cho vay trung và dài hạn trong toàn hệ thống ngân hàng năm 2015.

Và dĩ nhiên là NHNN cảm thấy cần phải bắt đầu kiểm soát vấn đề rủi ro thanh khoản.

"Tác động của quy định này có thể sẽ giới hạn dòng vốn chảy vào cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản vốn đã tăng trưởng khá mạnh trong năm qua. Và đây thường là những khoản cho vay trung dài hạn", HSC dự báo.

Bên cạnh đó, NHNN sẽ nới rộng quy định về tỷ lệ tối đa mua, đầu tư Trái phiếu Chính phủ (TPCP) so với nguồn vốn ngắn hạn đối với một số đối tượng ngân hàng.

Cụ thể như sau: Chi nhánh ngân hàng nước ngoài – Tăng từ 15% lên 35%; Ngân hàng hợp tác xã: Giảm nhẹ từ mức 40% xuống còn 35%.

Đồng thời, nâng tỷ trọng rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%.

Các khoản cho vay kinh doanh bất động sản bao gồm: các khoản cho vay đối với các chủ đầu tư bất động sản và các khoản cho vay đối với các cá nhân/ tổ chức khác có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. 

Định nghĩa này sẽ không bao gồm các khoản cho vay để mua nhà ở theo các chương trình, chính sách của Chính phủ và các khoản cho vay mua nhà trả góp/sửa nhà.

Đánh giá về tác động của việc điều chỉnh này, HSC cho rằng: Các chủ đầu tư dự án bất động sản lớn có thể bị ảnh hưởng là Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Nam Long.

Các ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, ACB, Sacombank và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác.

Theo đó, việc nâng cao tỷ trọng rủi ro sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn các chủ đầu tư bất động sản trong năm nay. Và cũng sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở các dự án mà phân khúc người mua chủ yếu là các đối tượng đầu cơ.

Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có ngày hiệu lực chính thức và có lẽ các ngân hàng vẫn còn đủ thời gian để điều chỉnh danh mục cho vay một cách từ từ.

"NHNN dường như muốn phát tín hiệu đối với thị trường về tốc độ tăng trưởng khá nóng của mảng kinh doanh đầu tư bất động sản trong năm vừa qua.

Theo đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng 15,59% trong vòng 9 tháng đầu năm 2015 và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn ngành là 2,5%. Trong khi đó, tổng dự nợ kinh doanh bất động sản cũng chiếm 8,05% dư nợ tín dụng toàn ngành", HSC nhấn mạnh.

Tô Mạn